心得体会是一个自我反思和评估的机会，可以帮助我们更好地总结和挖掘自己的潜能。小编整理了一些优秀的心得体会样例，供大家学习和借鉴。
劳动合同纠纷案件心得体会
随着劳动力市场的不断扩大和劳动法规的日益完善，劳动合同纠纷案件也逐渐增多。作为一名法律从业者，我曾参与处理多起劳动合同纠纷案件，并从中获得了一些宝贵的心得体会。以下将从劳动合同的重要性、纠纷的成因、解决纠纷的途径、预防纠纷的方法以及法律的约束力等五个方面进行探讨。
首先，劳动合同在劳动关系中占据着重要地位。劳动合同是雇主与劳动者之间建立劳动关系的依据，具有法律效力。它规定了劳动者的权利和义务，为劳动者提供了保障和限制。在一起劳动合同纠纷案件中，我深刻感受到劳动合同的重要性。合同的完备与否直接影响了案件的处理结果。因此，为了避免纠纷的发生，劳动双方应当充分了解和遵守劳动合同的约定，确保合同的合法性和有效性。
其次，劳动合同纠纷案件的成因多种多样。从我处理的案件中可以看出，纠纷的原因包括劳动条件与报酬的争议、解雇与辞退的处理不当、劳动时间与休假的安排不合理等。这些成因既有企业的问题，也有劳动者的问题。对于企业而言，更加注重人力资源管理，遵守劳动法规，保护劳动者的合法权益是预防纠纷的关键。对于劳动者而言，要提高自身法律意识，了解劳动法规的具体规定，避免自己成为合同纠纷的一方。
第三，纠纷解决的途径多种多样。根据我处理案件的经验，当事人可以选择诉讼、调解和仲裁等方式解决纠纷。其中，调解是一种较为常用的方式。调解不仅可以更快速地解决纠纷，减少成本和时间的损失，还可以维护劳动关系的稳定。然而，在实际操作中，当事人对各种解决方式的了解并不充分。因此，加强对调解、仲裁等方式的宣传和普及，提高员工的法律意识，是有效解决劳动合同纠纷的关键。
第四，纠纷的预防是最佳的解决办法。在处理劳动合同纠纷案件时，我发现，纠纷的发生往往是因为各方对合同条款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，预防合同纠纷的发生是有效维护劳动关系的重要手段。企业应该制定清晰明确的合同条款，尽量减少合同中的含糊不清或模糊的表述；同时，注重对劳动者的培训，提高员工的法律意识和职业素养，避免因个人行为而引发纠纷。
最后，法律的约束力是劳动合同纠纷案件处理的基石。法律的制定和实施，旨在保障劳动者的合法权益，维护社会的稳定和谐。在处理纠纷案件时，法律是依据和准绳，将各方博弈的力量规范在法律框架内，实现公正和公平的处理。因此，对于从事法律工作的人员而言，要严格遵守法律，正确解读和适用法律规定，准确处理纠纷案件。
综上所述，劳动合同纠纷案件处理的重点在于加强对劳动合同的了解与理解，尊重法律的约束力，以及加强对调解、仲裁等解决方式的宣传和普及。只有通过不断完善法律法规，加强法律援助和救济体系的建设，才能更好地保护劳动者的合法权益，维护社会的和谐稳定。
劳动合同纠纷案件心得体会
劳动合同纠纷案件是当前社会中常见的民事案件之一，往往涉及到雇主与雇员之间的权益关系。作为一名法律从业者，我有幸参与处理了一起劳动合同纠纷案件，这是一个引人深思的经历。在这个案件中，我深刻地认识到了劳动关系的复杂性，也学到了许多关于处理劳动合同纠纷案件的宝贵经验。
二、案件背景。
这起劳动合同纠纷案件涉及一家私营企业和一名雇员之间的争议。雇员辞职后向企业提出离职赔偿要求，企业拒绝支付，双方因此发生纠纷。在劳动法律的框架下，我们需要审查雇佣合同、离职协议和相关证据，以准确排查争议的核心问题，并在司法程序中维护公正和平衡。我们在案件的整个过程中，秉持客观、公正、公正原则，充分尊重双方当事人的权益。
三、案件分析。
在对案件进行仔细分析后，我们发现纠纷的核心焦点是解雇赔偿金的计算。根据国家劳动法的规定，雇员在离职时有权获得一定数额的解雇赔偿金。然而，在这个案件中，企业主张雇员的辞职是自愿的，并不应该支付离职赔偿金。我们深入研究了劳动法的相关法规和先例，并仔细分析了雇佣合同和离职协议的条款。最终，我们得出了结论，认为雇员的离职并非完全自愿，其背后存在一些迫使劳动关系终止的因素，因此他享有离职赔偿金的权益。
四、案件结果。
在法庭上，我们呈堂证供了相关证据和分析结果，并进行了充分的辩论。法官对案件进行了审理，并最终做出了裁决。根据法官的判决，雇员有权获得一定数额的离职赔偿金，并应由企业支付。这一结果既保护了雇员的权益，又体现了法律的公正和公平。
通过这次案件，我深刻认识到处理劳动合同纠纷案件的重要性和挑战性。首先，我们必须充分了解劳动法的相关法规和先例，以为我们的辩护提供有力的支持。其次，我们需要仔细审查双方当事人的合同和协议，并仔细分析其中的条款和细节。最重要的是，我们必须始终坚守公正和公平的原则，在维护当事人权益的同时，也要尊重法律的权威。
此外，这次案件还让我意识到劳动关系的复杂性和多样性。劳动合同纠纷不仅涉及到经济利益的分配，还关乎当事人的尊严和自由。在处理这类案件时，我们需要关注当事人的情感需求，并与他们进行良好的沟通。只有建立了对当事人的信任和尊重，我们才能更好地维护他们的权益。
综上所述，处理劳动合同纠纷案件需要全面的法律知识和敏锐的分析能力。作为法律从业者，我们应该不断学习和提高自己，以更好地为当事人服务，并为社会稳定和谐做出自己的贡献。
买卖合同纠纷实训心得体会
参加买卖合同纠纷实训，让我真正领悟到了实践的重要性。在课堂上，我们虽然掌握了一定的理论知识，但只有在实践中才能真正了解这些知识的作用和应用。通过实践，我发现自己在买卖合同纠纷处理方面还存在一些问题，比如对于证据的搜集和分析，以及法律适用的判断等。这让我意识到，纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。
二、重视团队协作的重要性。
在实践中，我发现团队协作是非常重要的。一个好的团队需要互相合作、相互支持，共同努力解决问题。我和我的团队成员一起讨论案件事实，分析证据，并且在实际操作中，我们也学会了互相配合，协调工作。通过团队合作，我们不仅可以充分发挥个人的优势，也能够互相补充不足，提高整体的工作效率。这一点对于我们未来的职业发展也非常重要，因为大部分工作需要团队协作来完成。
三、法律常识的重要性。
这次实训让我深刻认识到了法律常识的重要性。在实际操作中，我们发现有些案件的判断并不是那么简单，需要根据法律法规进行合理的判断。我们在预案准备时，遇到了一些法律适用方面的问题，这让我们明白了自己对于法律常识的了解还存在一定的不足之处。通过这次实践，我更加坚定了自己学习法律知识的决心，也认识到了提高自己的法律素养对于未来的职业发展是至关重要的。
四、重视证据的搜集和分析。
在实践中，我发现证据的搜集和分析是买卖合同纠纷处理中最关键的环节之一。对于一份纠纷案件，要想取得最终的胜诉，需要有充分的证据来支持。在实践中，我们需要仔细研究案件事实，从各个渠道寻找证据，并使用合适的方法对这些证据进行分析。通过这个过程，我深刻认识到了证据的重要性，也意识到了如何正确搜集和分析证据的必要性。
五、学会了处理纠纷的方法和技巧。
通过这次买卖合同纠纷实训，我学会了一些处理纠纷的方法和技巧。在实践中，我们需要充分了解案件事实，适时采取恰当的策略。我们需要结合法律知识和实际情况，客观公正地进行评判，并选择合适的解决方案。通过这个过程，我不仅提高了自己的处理纠纷能力，也学会了如何与各方进行有效的沟通和协商。这些技巧和方法不仅在买卖合同纠纷处理中有用，也对于未来的职业生涯有着重要的借鉴意义。
总之，买卖合同纠纷实训给了我很多宝贵的经验和体会，让我深刻认识到了理论和实践的差距，也认识到了团队合作和法律常识的重要性。通过这次实践，我对于买卖合同纠纷处理的各个环节都有了更加深刻的理解，也更加坚定了我的职业发展目标。在未来的工作中，我将更加努力地学习和实践，不断提高自己的专业能力，为解决纠纷和促进公正司法作出自己的贡献。
旁听买卖合同案件心得体会
旁听买卖合同案件，是一个富有意义的经历。本着对法律事务的理解和学习的必要性，我去了法院，在那里观看了一个案件，这个案件是关于买卖合同的。这个过程是一个我难以忘记的经历，我在这个过程中学到了很多关于买卖合同案件的知识，学到了很多关于法律程序的知识，也得到了很多宝贵的启示。在这篇文章中，我将分享我的经验和观点，以及我认为其他人可以从中学到的知识和技能。
第二部分：了解买卖合同的本质。
在旁听买卖合同案件的过程中，我深刻地了解了买卖合同的基本概念。买卖合同的本质是合法的双方协议，这种协议规定了双方的权利和义务，以及买卖的价格和质量等要素。方法论和理论很强调这一点，因为在交易过程中，买卖双方都有保护自己的权利和责任的义务。同时，在买卖合同中，可以根据双方的协议初始化材料交付的过程和方法，处理任何可能出现的问题，例如价款和交易风险。在旁听中，我深深体会到了买卖合同的实际意义，以及它在商业交易中的重要性。
第三部分：法律程序是关键。
买卖合同案件中，我也学到了很多关于法律程序的知识。在判决买卖合同案件时，法官需要依照法律程序严格进行，以保证公正和正确的判断。在整个过程中，法律程序，例如证据收集、审讯和判决等等，扮演着至关重要的角色。如果法律程序不正确，裁决就可能对任何一方造成不利影响。因此，在任何法律程序中，都必须严格执行。旁听买卖合同案件的过程，让我深刻领会到了这一点。
第四部分：牢记交易风险。
在旁听买卖合同案件的过程中，我也了解了买卖交易的风险。在与任何人交易时，我们都要注意确保我们的权利和利益。买卖合同的关键之一是交易风险，因为双方的互动可能面临纷争和风险。在买卖合同中，我们需要做到慎重交易，防止交易风险。我们可以通过合法程序和法律手段降低风险，确保交易的安全和公正。旁听买卖合同案件的过程中，我深刻体会到了这一点，也更加理解了在交易过程中重要的法律和程序。
第五部分：总结。
通过旁听买卖合同案件，我获得了大量有关法律程序和买卖合同的知识，也得到了很多对未来交易的启示。买卖合同是商业交易中至关重要的一环，我们应该深入了解它，并寻求合法的途径来保障自己的权益。在交易时，我们也应该警惕交易风险，并遵守法律程序，以确保交易安全和公正。我希望我的经验和观点能够对其他人在类似情况下的学习和思考起到一定帮助。
旁听买卖合同案件心得体会
在社会交往活动中，签订合同是常见事情，无论是个人还是企业，都会签署各种类型的合同。而在签署合同时，为了保护双方的权益，往往会邀请相应的第三方旁听。近日，我在法院参与了一起旁听买卖合同案件，这让我体会到了很多法律方面的知识与思考。
第二段：案件过程介绍。
该案件是一起买卖合同纠纷案件，原告在法律履行中提出了诉讼请求。当我作为旁听者进入法庭时，首先被感受到的是庄严肃穆的气氛。随着庭审即将开始，当事人、律师、法官们陆续进入法庭，整个过程紧张而有序。庭审过程中，各方就合同条款及约定内容进行详细的论证与问询，同时还涉及了证据的交换与分析。在这个过程中，我不断了解到法律程序的规定和具体操作。
第三段：案件中所涉及的关键问题。
在庭审中，双方就合同条款出现的歧义以及解释进行了争执，同时还有质量、数量等方面的评估和认定。在裁判判断过程中，我感受到法官在审理不当论点和不合理证据时，坚持法律原则，准确适用了法律条款。同时，也更加深刻地认识到了在买卖合同交易中条文的严谨性和实际的重要性。
通过参与旁听这一买卖合同案件，我深刻认识到了合同法律制度下的完备性和对市场交易的重要性。在未来的作为生产者或消费者时，一定要要认真阅读合同条款，明确义务和责任，避免或减少可能出现的问题和纠纷。
第五段：展望与总结。
总的来说，作为法律知识普及者，我们应该深入社会，努力让更多人了解和认识合同法的实质意义，并主张推行合法合理的合同文本，以完善和规范合同交易制度。并通过案例的分享和诉讼实践，提高我们的法律认识和意识。我相信在今后的法律实践中，会越来越多的人掌握和适用法律知识，在构建更加稳定和公正的法治社会中做出自己的贡献。
买卖纠纷案件心得体会
第一段：引言（200字）。
在现代社会中，商业活动越来越频繁，买卖纠纷案件也逐渐增多，买卖双方之间的权益非常重要。最近参与处理了一起买卖纠纷案件，让我深刻认识到了在买卖过程中信任，合理合法交易以及认真履行合同的重要性。
第二段：分析案件（300字）。
该纠纷案件是一起卖方与买方之间发生的合同欺诈纠纷。根据法院调查和相关证据，卖方在销售中故意隐瞒商品的重要缺陷并对买方撒谎，导致买方在购买商品时缺乏必要的信息，并且无法判断卖方的商品描述是否真实可靠。而买方已经支付了相应的货款，但从收到货物起，就发现货物存在质量问题，多次联系卖方处理，但卖方不予理睬。最终，买方将其告上法庭。
第三段：案件处理过程（300字）。
在案件处理过程中，我们认真审核证据，经过调查和定位问题，并依据法律的规定秉持公正的原则，向双方提供了一个平等和公正公平的处理机制。也让我清晰地认识到最基本的依据法律原则必须显然地存在，作为一个执业律师，最大的责任是遵守法律原则，维护双方的合法权益。
第四段：处理纠纷案件的经验（300字）。
在处理纠纷案件时，我们需要保持冷静，客观公正的态度，以增加双方案件的处理进展和解决问题的可能性。我们应该尊重并秉持买卖合同约定的权利和义务，维护双方的合法权益，并保持善意合作的心态。如果买卖双方的条件已经不合理，且无法达成一致的解决方案，则可以通过司法程序解决争议。
第五段：结论（200字）。
买卖纠纷案件是在商业活动之中难免会发生的。在买卖过程之中，我们需要平等的对待双方，并充分考虑双方的权利，遵守和执行买卖合同的约定，正确的处理纠纷案件，以此维护商业活动的正常进行和公正。买卖双方之间的信任是建立在对方的诚信、诚意和合法合规交易之上，通过交流，合作，公正和诚信来解决纠纷是最为理想和有效的方式。同时也要尊重法律，让法律来保护我们的权益，让我们更好地进行商业活动。
买卖合同纠纷实训心得体会
近期，在大学我参与了一次买卖合同纠纷实训。通过这次实训，我获得了宝贵的经验和教训。在这里，我想分享一下我对这次实训的体会和心得，希望能对读者有所启发。
首先，这次实训让我意识到买卖合同纠纷并非只是一件简单的事情。我们在实际操作中遇到的问题远超出了我们的预期。我们所处理的案例是一家小型公司与一个个体经营者之间发生的合同纠纷。在调查案件的过程中，我们发现并不能简单地依靠书本上的知识来解决问题，而是需要通过真实的调查和分析来确定相关事实，并进一步理解每个当事人的意愿和期望。只有把这些问题考虑在内，才能更有效地解决买卖合同纠纷。
其次，通过这次实训，我认识到在买卖合同纠纷中，双方当事人之间的沟通至关重要。当买卖双方出现纠纷时，很多时候是因为双方之间的沟通不畅所导致的。在我们的案例中，我们发现小型公司与个体经营者之间存在一些沟通障碍，导致双方对合同条款的理解有所差异，随之而来的就是纠纷的发生。因此，我们必须在解决纠纷的过程中注重沟通，确保双方的意见得到充分的表达和理解。只有这样，才能找到一个对双方都公平合理的解决方案。
再次，从这次实训中，我学到了如何处理买卖合同纠纷时的技巧。在处理纠纷时，我们需要有独立思考和分析问题的能力。我们不能简单地照搬书本上的定论，而是要根据每个案情的特殊性来做出判断。同时，我们还需要了解并熟悉相关法律法规，以便正确地引用和运用。此外，我们还要依靠相关的证据和数据，以充分支持自己的观点和决策。只有具备这些技巧，才能更好地处理买卖合同纠纷，取得良好的结果。
最后，这次实训也让我认识到在买卖合同纠纷中，解决纠纷需要考虑到当事人的长远利益。虽然我们可能在解决纠纷时会面临着各种各样的压力和限制，比如时间和资源的限制等。但是我们不能仅仅考虑眼前的利益，而忽略了双方当事人的长远利益。只有综合考虑各个方面的利益，我们才能找到一个既能解决纠纷，又能维护双方当事人权益的解决方案。
总之，通过这次买卖合同纠纷实训，我对买卖合同纠纷的认识有了很大的提升。我深刻地体会到合同纠纷的复杂性和困难性，并学会了一些解决纠纷的技巧和方法。这次实训也激发了我对法律的兴趣，我希望以后能够在这个领域有所作为。我会继续不断学习和提升自己的能力，为更好地解决买卖合同纠纷贡献自己的力量。
买卖纠纷案件心得体会
在社会经济发展的过程中，买卖活动在人们的生活中起到了重要的作用。但是，买卖纠纷也时常发生，给当事人带来了不小的损失。作为一名法律工作者，近期处理了几起买卖纠纷案件，深刻体会到了买卖纠纷给当事人个人、家庭、社会带来的巨大影响，也发现了一些原本可以避免的纠纷。因此，写这篇文章来分享我的心得体会。
第二段：重合同签订与履行的重要性。
首先，我认为买卖纠纷的主要根源在于合同签订与履行方面存在的问题。有些卖家为了谋取利益，往往在合同中掩盖一些关键性的条款。同时，有的买家因为急于购买产品或者缺乏对市场的深入了解，没有认真阅读合同，就签署了合同，从而造成了不必要的损失。因此，在签订合同时，双方应当明确将要购买或出售的产品、交付时间、质量约定、价格等方面的要求。同时，在合同中应当明确交易双方的权利和义务，防止出现后期的纠纷。
第三段：重视消费者权益。
其次，对于买卖双方来说，消费者的权益至关重要。在很多买卖纠纷案件中，卖家为了赚取更多的利润，存在欺诈消费者、虚假宣传等行为。为保障消费者的权益，法律应当起到约束和规范的作用，加强对于消费者权益的保障力度。我们应当鼓励诚信守法的企业，同时严惩不守规矩、欺诈消费者的企业和个人。
第四段：加强对买卖市场监管。
此外，加强对于买卖市场的监管也是防止买卖纠纷的一个重要环节。法律应当加强对市场的监管，制定更加完善的市场规则和标准，从源头上预防出现买卖纠纷。同时，企业和个人应当自觉遵守相关法律法规制度，开展真实、诚实、合规的市场活动。
第五段：总结。
总之，买卖纠纷是一种常见的社会问题，对于当事人和社会都造成了影响。为预防买卖纠纷的发生，需要从加强合同签订和履行、重视消费者权益、加强市场监管等方面下手。希望我们能够从此类案件中吸取经验教训，不断完善我们监管制度，预防和减少买卖纠纷的发生。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就人民法院如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性及其处理原则问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
一、关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求调查申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
二、关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的.一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、最高人民法院《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：
一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。
另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。
笔者认为，出卖人的欺诈。
行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
现主要有二种观点：
第一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。
第二种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。因为商品房买卖反欺诈，双倍索赔是利器。
笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
劳动合同纠纷案件心得体会
劳动合同纠纷案件一直是我国法律实践中常见的类型之一。作为一名法律从业者，我近期参与了一个劳动合同纠纷案件的处理，并从中得到了一些重要的体会和教训。接下来，我将通过五段式的结构，分享我的心得体会。
第一段：案件的背景和诉讼过程。
这起劳动合同纠纷案件涉及一家私营企业与一名前员工之间的纠纷。员工主张公司违反了与他签订的劳动合同，请求支付补偿金。在诉讼过程中，我们律师团队充分准备，在整理证据、起草诉状以及代理庭审等方面都投入了大量的精力。最终，法院判决公司支付了一定数额的补偿金，并要求公司遵守劳动合同法的相关规定。
第二段：程序规定和法律适用的重要性。
这次案件让我深刻理解了程序规定和法律适用的重要性。在案件分析和证据收集阶段，我们仔细研读了劳动合同法以及相关司法解释，确保我们的诉讼请求符合法律规定。此外，我们也特别关注了诉讼程序的规范性，遵守了各项法定程序，如证据交换等。这种严谨的态度为我们赢得了法庭的信任，使得我们的诉讼请求得到了认可。
第三段：证据的重要性和强有力的辩护。
证据是劳动合同纠纷案件中最重要的因素之一。无论是员工提供的书面证据，还是双方当事人的口述证词，都需要经过认真审查和分析。在本案中，我们律师团队通过调取公司的工资单、劳动合同等资料，并聆听员工的口述证词，成功地证明了公司存在违约行为。此外，我们还指出了公司未能履行劳动合同所规定的义务，这为我们辩护的强有力证据，从而使得法院判决有利于我们的当事人。
第四段：沟通和调解的重要性。
在处理劳动合同纠纷案件时，及时的沟通和有效的调解非常重要。我们的律师团队与公司的代理人保持了频繁的沟通，以寻求案件的和解机会。我们提出了合理的解决办法，并希望双方能够达成一致意见。尽管在最初的沟通中没有达成一致，但通过双方的讨论和妥协，我们最终成功地为我们的当事人争取到了一定的经济补偿。
第五段：案件经验与启示。
这次劳动合同纠纷案件为我带来了许多宝贵的经验和启示。首先，我们必须深入了解和掌握劳动合同法以及相关的司法解释，确保我们的法律观点和诉讼请求符合法律规定。其次，我们必须重视证据的收集和分析，以确保我们的辩护具有说服力。此外，良好的沟通和调解能力也是成功处理劳动合同纠纷案件的关键。通过倾听双方的意见，并保持冷静和公正的态度，我们能更好地为我们的当事人争取到合理的权益。
综上所述，这次劳动合同纠纷案件让我深刻认识到程序规定和法律适用的重要性，证据的重要性以及沟通和调解的重要性。这些经验和教训将成为我未来工作中的宝贵财富，使我能够更好地为当事人提供有效的法律服务。同时，我也希望通过这篇文章，让更多的人了解劳动合同纠纷案件处理的注意事项，促进社会公正和法治的实现。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
按揭一词是香港地区学者对英文mortgage的汉泽（粤语音译）。按揭是英美法中物的担保的一项基本制度，系指债务人或第三人将标的物的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保形式，本质上与大陆法系中的让与担保制度相同。事先转让财产的所有权是按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的最大区别。我国内地的现行法律中尚未使用按揭这一概念，但这一概念在实践中已得到了广泛的运用。从实质上看，无论是“楼花”按揭还是房屋按揭，我国内地商品房按揭合同中均不要求债务人事先将标的物的所有权转移给债权人，购房者在将所购的“楼花”或房屋作为向按揭银行贷款的担保物时并不需将该“楼花”或房屋登记在按揭银行的名下，不符合英美法和我国香港按揭制度的基本特征。在“楼花”按揭中，购房者其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同。因此，我国内地在使用按揭这一概念时，其内涵与英美法中和我国香港的按揭及大陆法系中的让与担保制度是不同的。我国内地的按揭贷款合同本质上仍为抵押贷款合同。近几年来，随着我国住房分配货币代、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进，商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎，这一制度在实践中得到广泛的运用，因而该类纠纷案件也越来越多地起诉到法院。
作为新类型的房地产案件，法院在审理过程中遇到不少新问题，亟待研究解决。
在商品房按揭纠纷中，一般主要存在四个基本合同关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。
在这四个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性，；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。我们认为，这种观点值得商榷。
根据民法基本原理，凡不以他种合同的存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同，称这主合同。反之，必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同，叫做从合同。
虽然借款合同与购房合同存在密切的联系，借款合同中的物的担保标的物与购房合同的标的物具有同一性，按揭贷款的款项也用于支付购房合同的价款，但是，借款合同并不以购房合同的存在为前提，其不是购房合同的从合同。首先，借款合同不因购房合同的消灭而消灭。根据《合同法》第91条的规定，合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者依约支付首期房款并委托按揭银行将其所贷款项支付给开发商，开发商按照合同约定履行交楼并为购房者办理房地产权证等合同义务以后，购房合同的权利义务归于消灭。但借款合同却并不因此而消灭，其可独立存在到20、30年后购房者（借款人）还清贷款时才消灭，其次，购房合同的无效、可撤销并不必然导致借款合同的无效、可撤销。银行与购房者之间的借款合同只要不具有合同法规定的合同无效、可撤销情形，法院便不能以购房合同的无效、可撤销为由而认定借款合同无效或予以撤销。购房合同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不因此导致银行依法向购房者发放贷款行为的无效、可撤销。实践中银行在购房合同被认定无效、撤销或解除后，往往要求解除借款合同，主要考虑的是购房者的资信状况。从理论上说，即使购房合同存在瑕疵，导致抵押担保不能实现，但如购房者资信并未下降或提供其他担保。银行认为不影响资金安全，其也不会必然要求解除借款合同。因此，购房合同与借款合同不是主从合同，它们是有一定联系但也相互独立的合同。
二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。
司法实践中对于按揭纠纷案件中的诉讼主体问题争议较大的是，在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时，法院是否应追加按揭银行行为第三人参加诉讼。有种观点认为，在此情形下，按揭银行属于无独立请求权的第三人，法院应追加按揭银行参加诉讼，如果法院判决解除购房合同或认定购房合同无效，则由开发商直接将购房者所欠按揭银行本息退还给按揭银行，其余的购房款则返还给购房者。我们认为，这种做法固然可以一并解决按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系，但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定不符，也缺乏民事诉讼理论依据。根据《民事诉讼法》第56条、最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第65条的规定，有独立请求权第三人与无独立请求权第三人的区别，在于该第三人对于当事人双方的诉标的是否“有独立请求权”。有独立请求权第三人有权向法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人。而独立请求权第三人可以申请参加诉讼，也可以由法院通知参加诉讼，其只有在法院判决其承担民事责任时才有权提出上诉，且其在一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。民事诉讼理论通说认为，无独立请求权第三人参加诉讼，是参加到当事人一方进行诉讼，与所参加的当事人一方有法律上的利害关系，案件处理结果涉及他的合法权益，因此他在诉讼中一般是通过支持一方的主张，反对另一方的主张，来维护自己的合法权益。而有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告，以本诉中的原告和被告。他既不同意本诉中原告的主张，也不同意本诉中被告的主张。实际上他是为了维护自己的合法权益，以独立的实体权利人的资格，向法院提起了一个新的诉讼。在按揭纠纷中，当购房者起诉开发商，要求确认房屋买卖合同无效或解除合同，并退还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，按揭银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。因此，在此种情形下，按揭银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。
在按揭纠纷中，银行也有作为无独立请求权第三人的情形。
根据《城市房地产管理法》第44条第3款和《城市商品房预售管理办法》第11条的规定，开发商进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的是为了防止开发商将商品房预售款挪作他用，导致房地产项目“烂尾”，损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履行该项法定义务，实践中都要求开发商在银行设立商品房预售款专用帐户。《广东省商品房预售管理等比例》明确规定，开发商使用商品房预售款时，银行应当根据房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。如果按揭。
银行同时也是开发商预售款专用帐户的开户银行，购房者以银行未经房地产交易登记机构核准同意，擅自向开发商支付商品房预售款致使楼盘烂尾为由，要求开发商、银行承担责任的，应将开发商、银行列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商，而未起诉银行，当事人可申请，、法院亦可通知银行作为无独立请求权第三人参加诉讼。但此时的银行并不是因其按揭银行身份，而是因其预售款专用帐户的开户银行身份被追加参加诉讼的。
三、购房合同解除或认定无效后的处理。
在购房者起诉开发商要求解除购房合同或确认购房合同无效时，由于购房者已将所购房屋或楼花抵押给按揭银行，因而其实质上是要求处理抵押物。根据《担保法》第49条的规定，抵押人地抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人。实践中按揭银行与购房者在合同中亦对此有明确约定。因此，购房者在起诉开发商要求解除购房合同时，应依法知按揭银行。为了切实保护按揭银行的合法权益，如果购房者没有通知按揭银行，法院应告知按揭银行作为抵押权人有权以独立请求权第三人的身份参加诉讼。如果按揭银行参加诉讼，法院在判决解除购房合同或认定购房合同无效时，可一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多个法律关系，即购房者将房屋或楼花退还开发商，开发商将购房款项返还给购房者，并由双方依法承担相应民事责任的同时，解除按揭银行与购房者之间的借款合同，按揭银行对购房者处理抵押物所得价款行使物上代位权，并可要求开发商承担连带保证责任，由开发商将购房者所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行，其余款项支付给购房者。但是，由于银行有抵押权和开发商的保证作为担保，其参加诉讼又需预缴案件受理费，而且，购房合同能否解除或认定无效只有在案件审结后才能确定。因此，为了防止浪费人力和财力，按揭银行往往不愿意参加购房者与开发商的购房合同的诉讼。而银行不参加诉讼，法院只能审理购房者与开发商的购房合同关系，如果判决购房合同无效或解除购房合同，则只能判决开发商退款给购房者，购房者退房给开发商。目前司法实践中大都采用这种做法。但这种做法存在以下问题：在此种情形下，购房者退给开发商的房屋或楼花上已设有抵押权，且开发商在购房者与银行的借款合同中往往承担连带保证责任，如果购房者不退还银行的借款，则银行有权行使抵押权或要求开发商承担连带保证责任。因此，开发商有可能在退还购房者全部购房款后，还要向银行承担退还购房者所欠银行借款本息的责任。虽然开发商在承担责任后可向购房者追偿，但购房者通过诉讼从开发商取得的款项，又要开发商通过另外的`诉讼取回，这显然不符合诉讼效益原则，既增加了当事人的讼累。也浪费了有限的司法资源。而且，如果购房者将款项转移或携款隐匿，致使开发商无法追偿，则显然对开发商不公平。
为了解决上述问题，我们认为，可参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》。
第35条关于当理人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定的精神，在按揭银行没有参加购房者与开发商购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同的，法院应告知按揭银行参加诉讼。此时，按揭银行一般会参加诉讼主张权利，因为在购房合同解除或认定无效后，银行一般会要求解除购房者与其签订的借款合同，提前收回贷款。如果按揭银行在此时仍不参加诉讼，由于法院已明确告知其将解除购房合同或认定合同无效，其享有优先受偿权的抵押物将被处置，按揭银行不参加诉讼主张权利，应视为其同意抵押人处分抵押物。此种情形下按揭银行不得行使抵押权的追及权，无权对该抵押物主张优先受偿，而只能向抵押人（购房者）行使物上代位权，即要求购房者将开发商退还的购房款用于提前清偿银行借款本息。
开发商在将全部购房款退还给购房者以后，虽然对购房者的银行借款仍承担连带保证责任，但根据《担保法》第28条第1款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国提保法若干问题的解释》第38条的规定，同一债权既有保证又有债务人提供物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。在借款合同中，债务人（购房者）是以其所购买的房屋或楼花作为物的担保的，因此，开发商只应对物的担保以外的债权承担保证责任。由于实践中一般是七成按揭，购房者一般已至少支付30%的购房款，以房屋或楼花的全部价值来担保70%以下购房款的债权，按揭银行的债权本来可以通过物的担保全部得以实现，如果按揭银行放弃物的担保，开发商无须再承担保证责任。因此，在这种情况下，开发商在将全部购房款退还给购房者以后，已不需要再承担保证责任。当然购房者与开发商在诉讼过程中，如果达成解除购房合同的协议，也可根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条第1款的规定，由取得抵押物所有权的开发商行使涤除权，代替债务人（购房者）清偿其所欠按揭银行全部债务，其余款项则返还给购房者，从而一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多种法律关系。
四、按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突与保护。
按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突，是审判实践中遇到的新问题。购房者所购房屋或楼花有可能存在三种抵押权：按揭银行的抵押权、建筑商的法定抵押权和开发商的其他债权人的一般抵押权。
（一）购房者与按揭银行的权益冲突与保护。
为了从按揭银行获得贷款，购房者将其所购“楼花”或房屋抵押给按揭银行。由于我国内地各商业银行从事按揭贷款业务时间不长，对按揭贷款的决策和管理均缺乏成熟的经验和恰当的手段，因而各商业银行在单方面制定按揭贷款格式合同时，均充分利用其所拥有的资金优势地位，侧重强调按揭银行的利益保护，而往往忽视对购房者正当权益的保障。目前较为突出的问题主要有以下几个。
房地产权属登记之前，按揭房产因不可扩力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不需承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权。（3）在开发商将房屋交付购房者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任则由购房者承担。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行亦可就保险金请求行使物上代位权。
2、对购房者合理使用房屋限制过严。实践中许多按揭银行合同规定：购房者不得将按揭抵押房产全部或部分出租。有些按揭按揭合同规定；购房者将按揭抵押房产全部或部分出租的，应经按银行书面同意。我们认为，购房者将按揭房产出租，属于合理使用抵押物，并不会对按揭银行的抵押权造成损害，相反还有利于购房者筹措资金，及时支付供楼款。按揭银行就按揭房产仅享有优先受偿权而并不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院在审理案件时，亦可依据《合同法》第40条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。
3、按揭银行单方面解除合同的随意性过大。按揭合同一般均规定：购房者违反合同的任何条款，按揭银行有权要求购房者提前偿还部分或全部贷款本息，由此而引起的任何损失均由购房者负担。这种条款使购房者处在十分不利的地位，因为不按揭合同中的许多条款（如不许购房者出租的条款）本来就不公平，而一旦购房者违反，按揭银行就可以解除合同，要求购房者提前清偿贷款本息，导致当事人双方权益严重失衡。
（二）购房者与建筑商的权益冲突与保护。
我国《合同法》第286条规定，建筑商于发包方不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款享有优先受偿权。对于该种权利的性质，学者有不同的观点。第一种观点认为建筑商的优先受偿权为留置权。第二种观点认为建筑商的优先受偿权的性质就是优先权。第三种观点认为建筑商的优先受偿权是法定抵押权。第四种观点认为将建筑商的优先受偿权理解为法定抵押权或优先权均可以，但从实践分析理解为优先权更合适。我们认为，建筑商的优先受偿权符合抵押权的特征，它从属于建筑商的主债权即工程价款取得权，不以建筑商占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付发包人，建筑商仍享有优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性，因此，在性质上应为法定抵押权。当开发商未按时向建筑商支付工程款时，建筑商便可以申请对其建设的商品房行使法定抵押权。但此时开发商可能已依法将商品房预售给购房者，因而建筑商的法定抵押权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到解决，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但仍然存在以下问题：一是该《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与建筑商的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。二是该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有办理产权登记或预售登记作为对抗建筑商的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护作为消费者的购房者的合法权益，但一些开发商也可能利用此条规定恶意逃避债务，因为在建筑商主张法定抵押权时，开发商可能临时找一些“消费者”签订假合同写出假收据，以对抗建筑的优先受偿权。为了解决上述问题，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，明确法定抵押的起始时间。同时明确包括购房者的优先权在内的各种权利的行使条件，应以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”有原则处理。在建筑商登记法定抵押权后，开发商在预售部分商品房时，需经建筑商的同意，购房者亦需将购房款付入开发商与建筑商共同管理的帐户，以保障建筑商对该部分购房款行使物上代位权。
（三）购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护。
购房者所购房产除了存在按揭银行的抵押权和建筑商的法定抵押权外，还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形：一是开发商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资；二是开发商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于建筑商的优先受偿权。由此可见，在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益。该规定在保护作为消费者的利益的同时，存在如下问题：一是也只能解决了购房者为消费者的情形，对于不是作为消费者的购房者的权益与银行或其他债权人的一般抵押权发生冲突时应如何处理没有作出规定。二是该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形，也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹，因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度-不动产登记制度，损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益，使问题变得更难把握。为了解决上述问题，我国应坚持不动产登记制度和“登记在先，成立在先，权利优先”的原则，区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在购房者办理产权登记或预售登记以前是以后的不同情形，分别处理。对于购房者已办理产权登记或预售登记以后，开发商将该商品房抵押给银行或其他债权人的，抵押无效。对于购房者办理产权登记或预售登记以前，开发商将该商品房抵押给银行或其他债权人的，抵押权应受保护，但是，在购房者已支付购房款尚未办理产权登记或预售登记期间，抵押权人知道或应当知道该商品房已出售给购房者仍在其上设立抵押权的，因开发商与抵押人均属恶意，法律对其不予保护，抵押应视为无效。对于已设立抵押权的商品房项目，开发商在预售该部分商品房时，须经抵押权人的同意，购房者亦须将购房款付入开发商与抵押权人的共同管理的帐户，以保障抵押权人对该部分购房款行使物上代位权。
审理买卖合同纠纷案件的指导意见
被上诉人(一审被告)：张xx，女，略。
原审第三人：福州市xxx房产代理有限公司，略。
上诉人因房屋买卖经纪合同纠纷一案，不服台江区人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)台民初字第xxxx号民事判决，现提起上诉。
上诉请求。
一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判;。
二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由。
一、(xxx1)台民初字第xxxx号民事一审判决认定“原告不得转让诉争诉争房屋”是错误的，与事实不符，适用法律错误。
一审法院依据国务院xxx5年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”的规定，认定原告不得转让诉争房屋，该法律适用错误。
庭审中已查明xxx0年10月8日，上诉人申请按揭贷款30万元，付清了诉争屋全部购房款，xxx1年4月15日上诉人与开发商福州xxx房地产开发有限公司办理了诉争房的交房手续，，说明上诉人已付清该房屋全部购房款，该诉争屋已竣工交房，只是尚未办理房屋产权证书，上诉人的情形并不完全适用七部委的工作意见。
即使适用七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条之规定也只说明上诉人在取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，并未违反法律的强制性规定不能说明原告不得转让诉争房屋更不会因此而影响合同效力。
二、(xxx1)台民初字第xxx号民事一审判决认定“原被告双方约定于诉争屋“甲方名下的《房屋所有权证》办出后再办理交易过户手续，该条款属附生效条件的条款，且所附条件符合法律规定，因此，应当认定原被告双方之间的房屋买卖合同时附生效条件的.。目前，原告尚未取得诉争屋的房屋所有权证，条件尚未成就，故双方之间房屋买卖合同尚未生效。”与法律规定及事实不相符。
所谓附条件生效的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。而结合该条款全部文字内容可以看出该条款只是对于双方的履行手续和工作日做相应的补充约定,并未对该条件成就与否的法律后果做说明，即没有约定所附条件如果成就或不成就对协议效力有何影响，因此不能认定是附条件生效的合同。另外，从房屋买卖合同整体内容来评判，该条款作为补充条款只是就双方合同的履行责任做进一步具体明确的约定，买卖双方对于房屋产权及交房责任在第三章违约责任当中已做具体约定，不需再另设限制性条款。
即使该房屋买卖经纪合同依照一审法院所认定的为附生效条件的合同，依照合同法第四十五条之规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被上诉人在房屋买卖经纪合同签订当天交纳定金1万元以后未按合同约定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款义务，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日发函通知被上诉人履行义务，但被上诉人没有支付定金，该事实已得到一审法院确认。合同不履行属于被上诉人的过错，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，因此，应认定合同条件成就、合同有效，被上诉人应当承担违约责任。
该房屋买卖经纪合同符合物权法第十五条之规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。双方之间的房屋买卖经纪合同依法成立有效。
三、(xxx1)台民初字第xxx号民事判决一审判决认为“认定被告构成违约，要求被告承担违约责任，则于法无据。”与法律规定及事实不相符。
上诉人与被上诉人双方在房屋买卖经纪合同第十八条中明确约定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的，应支付甲方等同于定金数额的违约金，甲方擅自变更或解除合同的应支付给乙方等同于定金数额的违约金。被上诉人在交付1万元定金后不再履行付款义务，说明被上诉人擅自变更合同，应当承担合同约定的违约责任。双方签订的合同中约定定金数额为51万元，违约金的数额等于定金数额也应为51万元。定金数额仅作为双方确认违约金额的一种计算方式应适用合同约定的定金数额而非适用定金有关法律规定所确认的实际定金数额1万元。
依据合同法第一百一十三条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使按照一审法院认定的违约金数额按照实际交付定金数额1万元来赔偿也是无法补偿给上诉人造成的实际损失。
一审法院即没有考虑上诉人合同履行后可以获得的利益也未考虑因被上诉人迟延不履行合同近半年的时间福州房价打折降价而给上诉人造成的房价下跌损失。被上诉人在明知上诉人预期获利情况下仍拒绝履行合同，给原告造成巨大经济损失，因此上诉人要求被上诉人按照购房总价103万元的20%支付206000元的违约金完全符合法律的规定及给当事人造成的实际损失。
依照双方买卖经纪合同中二十条之规定，被上诉人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上诉人xxx1年9月19日书面通知被上诉人解除合同时止应按成交价款每日万分之三向上诉人支付滞纳金27810元。
为维护上诉人的合法权益，根据国家法律法规和事实，特上诉来贵院，请依法裁判。
上诉人：
xxx1年月日。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
[提要]近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。
公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。
二、当事人的诉讼地位如何确定。
目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中，同住人对承租权的变更没有争议，但出租人基于某种原因不同意变更；或者同住人对租赁户名的变更协商不成，出租人亦不愿意进行指定，且不出具书面意见。出租人出具书面意见的（可对书面意见提出具体细化的要求），可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时，才应列出租人为被告，同住人列为第三人。此时的诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为，一旦法院作出判决，判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定，而出租人仍不指定怎么办？笔者认为，此时解决的方法也是多样的，既可以向出租人的上级部门提出司法建议，责成下级部门履行法院确定的义务而作为，也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待，予以罚款或采取其他有效措施。
2、出租人进行了指定，同住人对出租人的指定不服。这时同住人是直接权利义务人，笔者认为，可以借鉴劳动争议案件的处理方式，将直接权利义务人作为诉讼的原、被告，出租人列为第三人。当前我国的公房租赁使用权仍具有社会福利性质，出租人对承租人的指定实质上带有行政色彩，与劳动仲裁两者有相类似之处。公房租赁是计划经济的产物，公房的物权性质有被虚化的一面，此类争议实质上是同住人之间对承租权的争议，故同住人应列为原、被告。而对于出租人而言，其并不与同住人发生直接的民事权利义务争议，其对双方争议的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果可能与其有法律上的利害关系，故其在诉讼终结后有义务根据法院的裁判结果与一方同住人建立房屋租赁关系，因此应当列出租人为无独立请求权的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法规对“出租人”这一概念，并未明确其内涵，加之我国公房制度改革的特殊性，各法院对“出租人”应如何界定存有较大分歧。有的法院认为物业管理公司直接行使房屋管理之职能，应列物业公司为出租人，由其指定承租人，并在相关案件中作为当事人。有的法院则认为公房具有福利性质，而房地局是国家公有房屋的行政主管部门，故应列房地局为出租人，由其行使出租人的权利，履行出租人的义务。
现行《租赁条例》第五条规定，“上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。”第六条规定，“房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见（一）》第二条第一款规定，“出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人”。《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见（二）》第一条第二款规定“各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。”
目前管理公房租赁事项的部门主要是区县房地局、房地集团公司及房产物业管理部门。笔者认为根据《租赁条例》及其贯彻意见的相关规定来看，出租人的主体应该是区县房地集团公司。物业公司不是出租人，其主要的职责是对所属房产进行修缮、管理、改善环境，进行物业等方面的服务，而对出租房屋没有所有权或受托管理权，且没有具体的法律条文赋予其对公房予以出租、管理的职权。区县房地局主要负责本区域内公有房屋产权、产籍管理，是行政管理机关，亦非受托管理公房的部门。而房地集团公司进行房屋租赁活动由各区县房地局的授权及明确的法规、规章规定，故应当确定房地集团公司为出租人。同住人对变更承租户名意见不一时，由其指定承租人，并由其作为当事人参加诉讼，当然其可以委托物业公司中的具体经办人员作为委托代理人参加诉讼。
四、审判中是否可引入货币化补偿方法。
在审判实践中，时常会遇到发生争议的同住人为同一顺序承租人、且其他条件基本相同的情况，法院无论最终确定哪一方为承租人，都会引起另一方的不满，甚至会使矛盾激化、升级，所以如何顺应社会经济的发展，适时引入一些更为合理的解决方法便成为当务之急。
笔者认为，公房的租赁、使用权随着“公转私”政策的实施已日益呈现物权。
化的'趋势，当事人之间争夺“承租权”，无非是认为“有利可图”。随着货币化动迁方案的实施，以及我国对于公房制度的改革，货币化补偿不失为一种妥善解决该类纠纷的有效途径。即条件相同或相近的同住人之间对系争房屋“出价”，竞价高者得承租权，另一方得到货币补偿。在双方不愿竞价的情况下，法官也可以参照系争房屋的市场定价，确定一个金额合理的补偿办法加以解决纠纷。
五、未成年人能否成为公房的承租人。
在该问题上，各个法院在个案中处理不一，有的法院认为未成年人无完全行为能力，不能作为承租人。
《租赁条例》第七条规定，“房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织……。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见（二）》第十二条规定，“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见（一）》第六条第二项规定了承租人应提交的材料中包括了“承租人的个人身份证明”。
对于未满16周岁的未成年同住人，由于其不具备申领身份证的资格，故如按照上述规定，似乎不能成为承租人。笔者认为，相关规定并没有排斥未成年人作为承租人。未成年人虽然属于限制行为能力人，但其仍具有民事权利能力，对于“承租权”的获得应不受约束，如果该未成年人为唯一同住人，那是否意味着在不能继续承租的情况下，该未成年人就“无房可住”呢？故未成年同住人只要具备承租人的条件就可成为租赁人，鉴于其无完全民事行为能力或为限制行为能力，故可在其成年之前暂由其监护人代为行使这一权利。
六、关于承租人是否可以为多人的问题。
有的法院提出，承租权可以视为一项财产权利，可以参考共同共有的规定，即承租人可以设定为同一顺序、条件都基本相同的多人，由多人共同享有承租权。
《租赁条例》第四十条第一款规定，“公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。”第四十一条第二款规定，“可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。”
根据上述规定，笔者认为确定承租人只能为一人，且在当前的住房制度以及相应配套法规的大背景下，如确定承租人为多人既在法律上难以说通，在技术层面上亦存在障碍。
最高院审理房屋买卖合同纠纷案件
房屋对于我国公民来说是非常重要的财产，很多公民努力奋斗的目的都是想在城市购买一套房屋，在实践中房屋买卖合同产生的纠纷是非常多的，那么最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见是怎样的?以下是小编为大家带来的最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件，欢迎大家参考。
1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系。
答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页。
2、开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决。
答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。
而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益，《司法解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。
至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。
综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
答：根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。
如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。
如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
4、房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。
答：对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
至于你所提及的问题，人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方对你予以赔偿。