完善物业管理制度（通用16篇）

规章制度的执行不仅仅是一种约束和限制，更是对组织成员权益的保障和组织稳定的基石。小编整理了一些规章制度的落地实践，希望对大家在制定和执行规章制度时有所帮助。

完善管理制度

(1)如何有效解读财务报告。有人把财务报告比作一种通用的商业语言，这些用财务术语写成的报告，已经成为公司、股东、管理层之间进行信息沟通的最标准、最常用的语言，关系着一个公司的发展兴衰。无论你的母语是什么，有了财务报告，大家就有了讨论的基础，因为这是商界的通用语言。但是在国内，仍有很多企业的总裁、高管看不懂财务报表，不了解财务指标的真正含义，这使得许多战略的计划、执行、检查和修正变成了一纸空文。最终影响的是企业制定战略和执行战略的能力。

(2)有效成本管理和控制的策略。企业在进行产品定价时，通常的做法是在成本的基础上加上利润。这样做固然合情合理，但是否能换一种思考的角度，以市场价为基准，在此基础上找出突破口，使自己的产品在同类商品中既有较强的竞争力，又能留有一定的利润空间?宜-家的做法似乎可以给些启示。宜-家家居依靠其新颖而低耗材的设计，使高品质和低价格变为可能。先有成本还是先有利润?这个类似于鸡和蛋的理论也许值得探讨。作为企业高管，怎样做好成本管理与控制?把握成本与企业商业模式之间的关系?如何搭配合理的产品线?如何从成本的角度制定价格策略?这都是需要反复推敲的.。

(3)如何完善预算管理方法，建立健全预算编制体系。全面预算管理，是一个企业由小到大必须学会的一种计划管理手段。许多时候当资源的表现形式众多时，就需要进行均衡协调，使各项的投入产出保持相对平衡。所谓“凡事预则立，不预则废”，有了全面完善的预算体系，就如同给企业发展奠定了牢固的地基，使企业经营的各项风险得到有效的控制。同时也让企业内部各部门之间的经济活动有机、合理地联结在一起，从而提高分工协作的效率。同样，预算的执行结果还为绩效评价提供了量化依据，从而可使企业更加完善稳定。

(1)债权债务管理。企业如果不重视对赊销及其账款的管理和控制，最后形成呆死账而无法收回，造成重大经济损失，甚至由于资金链的断裂而倒闭。所以企业自身要建立账款回收制度以及逾期款催收制度，也要结合对合同的审查和履行的规范来规避风险。对重大的项目和合同要提前进行资信调查，对遇到有逾期情况的客户要主动了解其经营状况和资产情况，摸清其资产范围、性质和权属，一旦发生诉讼可以直接进行保全，防止损失的扩大。

(2)内部财会人员管理。财务管理人员在利益驱使下有犯罪风险，同时也可能有人员工作失误产生错误记录，因此有必要完善监督检查制度。

(3)财务风险管理。企业主要有筹资风险、投资风险、现金流量风险和连带债务风险，都需要予以高度的管理控制。

物业管理制度

１、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

２、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

３、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

４、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

５、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

６、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

８、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

９、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

１０、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。

１、物管经理／主任每年登门回访2－5次，了解情况，解决问题、沟通关系。

２、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。

３、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

４、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。

５、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理／主任及时处理。

６、作好回访登记。

（一）投诉事件的回访：

１、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；

２、回访率应该达到100％；

３、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

（二）维修工程的回访：

１、由小区物管员进行；

２、回访率应该达到30％；

３、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

（三）业户报修的回访：

１、由物管管理员进行；

２、回访率应该达到30％；

３、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。

管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。

物业管理制度

1、如果发生重大责任事故,部门负责人承担连带责任。

2、文明、和谐、优质服务到位,零投诉。

二、经济责任目标。

1、全面完成公司下达的各项任务;年计划利润***万元;月考核指标:***万元;直管队员年底达到****人;保洁人员***名。

2、负责人基本月资****元,浮动工资***元;年度结算时,按绩效完成情况实行一次性奖罚。

3、公司临时交办任务列入绩效考核之中统一奖罚。

三、措施保障目标。

1、自主制定绩效目标责任考核办法并认真实施;。

2、按时上报工作进度情况及各种报资料等。

(注:其他部门略)。

物业管理制度

1、向总经办负责。

2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案,呈报主管副总经理。

3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。

4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。

5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。

6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。

7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。

8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。

9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。

物业管理制度

尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

1.物业管理法规不完善

物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

2.缺乏完善的业主自治制度

由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

1.平衡物业市场的供给双方

就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

2.强化业主的主体性地位

首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

完善管理制度

(1)安全生产责任制：建立各级的安全生产责任制,责任落实到人。明确安全指标和奖惩办法。

(2)安全教育制度：对新进企业工人进行公司、项目和班组的三级教育;工人变换工种,须进行新工种的安全技术教育。使工人掌据本工种操作技能,熟悉本工种安全技术操作规程。充分了解施工现场特点及有关安全文明施工要求,学会使用施工现场配备和设置的安全防护用品及防护措施。并认真填写“安全教育记录卡”,及时做好记录。

(3)分部分项工程安全技术交底制度：在每个分单项(体)开始作业前,必须由项目安全员和施工技术负责人对各分部分项工程进行全面的针对性的安全技术交底,使工人充分了解施工作业过程中的安全技术性防护措施;受交底者履行签字手续。

(4)特种作业持证上岗制：本工程项目施工中所需的特种作业人员(电工、焊工、起重工)必须经培训考试合格后持证上岗,其操作证不得超期使用,名册齐全。并上报监理公司审核批准后,由项目部安全员统一管理。

(6)班组“安全喊话”及班前安全活动制度：在施工过程中,每天作业前由班组长对所属工人进行班前安全喊话,强调当天作业安全注意事项,提醒工人遵章守纪,杜绝违章作业。并监督工人相互检查安全防护用品的'穿戴情况,作好记录。

(7)消防安全管理制度：制定消防应急措施,在重点防火部位(油漆库房、乙炔、氧气瓶库房、)以及旁边有可燃物的焊接作业点均按要求配备必消防灭火器。并且建立由项目经理担任组长的消防应急小组,负责消防应急救援。

(8)按规范要求做好施工现场“四口”、“五临边”的防护工作,对各楼层周边、通道和楼梯两侧边以标高大于2米的平台临边均按要求设置防护栏杆,现场施工人员一律戴好安全帽,2米以上的高空作业必须系紧安全带,并挂在牢固位置。

(9)建立施工用电管理制度,加强现场施工用电管理。所有电路、配电箱、电机等必须由专职电工负责管理和维修,电器、用电机具安装必须符合国家安全规范要求,有可靠的接地装置和安全保护装置。

(10)工伤事故处理：建立事故档案,按调查分析规则、规定进行处理报告,认真做好“四不放过”工作(事故原因未查清不放过、事故隐患未整改合格不放过、事故责任者未受到处理不放过、周围人员未受到教育不放过)。

(11)建立项目安全管理内业资料档案。采用江宁区安全监督站统一印制的安全管理资料,资料填写满足《建筑施工安全检查标准》jgj59-99的要求。安全管理内业资料由专职安全管理人员负责,主要应包括安全责任制、技术交底、安全教育、安全防护措施及用品、特种作业人员持证上岗、安全检查与验收、工伤事故统计等方面的记录或台帐。

物业管理制度

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因。

一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。

四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。

二、促进老旧小区管理创新的对策与思考。

作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。

1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。

2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。

3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。

有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。

1．已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。

2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。

3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。

4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。

1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。

2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。

3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。

1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。

3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。

物业管理制度

为适应公司经营管理及业务发展的需要,同时为了合理地使用人才、培养人才,保证公司各项经营管理业务的正常运作和服务品质,特制定本管理程序。

1、xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责公司人力资源调配工作,审定各部门人员编制。

2、部门经理负责本部门内人员的合理调配,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

3、公司任一员工都须接受公司作出的合理调动决定。

1、部门经理调动。

a.经xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门批准,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门填写《调动通知书》,并通知公司各部门。

b.接到《调动通知书》后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门监督执行。

c.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门部门安排其他人员暂为代理。

d.新任命部门经理在到岗一周内应将管理处人事变动情况公告业主,公告应包括新任经理相片、简历及服务承诺等,以方便与业主的交流沟通。新接项目部门经理在业主入伙时,向业主进行公告。

2、管理及技术人员调动。

a.根据工作需要,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责进行人员调配,填写《调动通知书》,并通知相关部门。

b.接到调动通知后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由被调人员的直属上级监督执行。

c.财务人员的交接须由xxxx物业管理有限公司财务管理部监督执行。

d.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由直属上级或部门经理安排其他人员暂为代理。

3、普通员工(含班长)调动。

a.经相关部门经理同意后,由xxxx物业管理有限公司相关人力资源管理部门填写《调动通知书》。

b.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由部门经理安排其他人员暂为代理。

1、调出部门接到xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门发出的《调动通知书》时,该部门的人事管理员凭'调出部门联'办理相应的转档手续。

2、同时,调出部门的人事管理员将调出人员的个人资料、本年度的考核资料、培训档案、考勤资料、工资级别等人事资料,放在资料袋中并将袋口封住,加盖部门公章后,与'调入部门联'一起交给工作交接完毕的调出人员。

3、调动人员到调入部门报到时,调入部门的人事管理员首先应检查其个人资料是否齐全,如不齐应及时与调出部门取得联系并补齐资料。

1、升(免)部门经理。

由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门根据工作需要及业绩表现提交拟升(免)部门经理人选,报xxxx物业管理有限公司总经理批准,xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门对其进行培训(面谈)后,由xxxx物业管理有限公司总经理签发任免决定。

2、升(免)部门主管、组长、组长、班长。

a.由部门经理根据工作需要及业绩表现,对拟升人员进行培训和考核后,由部门自行下发人事任命,并报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

b.由部门经理根据业绩表现,对拟任免人员进行面谈,由部门自行下发任免决定,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

1、人员编制增加。

根据工作需要,部门原有人员数量编制不能满足工作正常开展需要时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可增加人员编制,相应的组织架构图和岗位职责须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

2、人员编制减少。

部门因业务调整需减少人员编制时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可减少人员编制,相应的组织架构图和岗位职责必须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

物业管理制度

1、直接上级:主账会计。

2、坚持各项规章制度,对工作认真负责,对业主做到礼貌热情,保持仪表端庄。

3、按照有关规定,办理现金报销手续、经营收入手续,对现金收支及转帐应及时办理。

4、对日常发生的现金、银行业务要及时登记现金日记帐、银行日记帐。保证做到日清月结,帐款相符。

5、保管好银行核定的库存现金,超出核定的库存现金要及时送存银行,对支票进行登记领用,保管好空白支票及有价证券、收据。

6、按时计发各类人员的工资、补贴、奖金等。

7、及时办理银行结算业务,管理银行帐户,月终应及时将银行日记帐与银行对帐单进行核对,并编制银行余额调节表。

8、每日收取的现金及银行转帐支票等要清点后及时送存银行,以便做到帐目准确,情况清楚。

9、收款情况应有考核,认真、准确、及时编制月报表,收入明细与会计核算相符,按月核对。

10、每月定期由经营者及业主到市场物业管理处交纳物管费,超过时间按3‰/天缴滞纳金,对超过时间仍不交款的'业主,采取书面通知、电话催交、上门收款的办法,对拒不交纳管理费的业主要及时向有关领导汇报,方可采取一定的措施。

物业管理制度

第一条责任范围：适用于本公司全部所辖区域。

第二条主要职责：

贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针，政策和有关规定，建立健全各项保安工作制度。

第三条岗位职责。

(一)保安队长的工作职责：

负责保安队伍的建设、园区安全消防工作，负责监督执行园区得纪律和规定及保安队内部各项规定，及时把每天所发生异常事件呈报给上级主管，及时传达、落实上级命令。具体如下：

1.负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相关单位的联系联防工作。履行保安人员工作职责。

2.制定各类突发事件的处理程序，建立和健全各项安全保卫制度。处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警，并迅速与消防队、治安办部门联系。

3.建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。

4.根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况，配备相应的保安人员，并对保安人员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。

5.密切保持与保安人员的通讯联络，每天不定时巡视管辖区域的安全工作，检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导。保安队长对保安岗哨坚持不定时的查岗及查夜，及时指出保安人员的工作失误及不规范的行为。每日查勤主要有以下内容：

5.1保安仪容仪表;。

5.2当班保安值班日志及巡逻记录;物件签收事宜;。

5.3人员、车辆、物品出入记录;。

6.完善管辖区域内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。

7.检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序的行为,有无违反规章制度的行为,并及时进行纠正,提出处理意见,跟进处理结果。

8.协调本部门和其他部门的工作，提高工作效率。

9.接待投诉，协调处理各种纠纷和治安违纪行为。

10.负责对保安人员的管理、督导训练与考核。做好保安人员的出勤统计，业绩考核等管理工作。

11.掌握保安人员的思想动态，定期召开队务会议，做好思想沟通工作。定期对保安人员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训。

12.做好保安队各种内外文件、信函、资料的整理归档;各种通知的起草以及各类案例处理的书面报告。

13.以身作则，亲力亲为，全面提高安全管理工作的质量。完成上级临时交办的事项。

(二)保安人员工作职责及注意事项。

保安人员的工作职责：执行公司的安全、门禁的相关制度并填写相关报表、异常事件的汇报。

1.保安人员必须为人正直，作风正派，以身作则，处事公正，对工作有高度的责任感，不玩忽职守。上岗前按规定着装，仪容仪表要端庄、整洁，自我检查是否作好上岗准备，遵守甲方单位有关规定在严禁在非抽烟区抽烟，严禁饮酒上班及睡岗。

2.维持园区正常工作秩序、治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。必须严格遵守公司的各项规章制度，如有违反，则按有关规定进行处罚。

3.认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。

4.对来访客人热情、有礼、耐心文明问询和主动引导，维护公司良好形象。对夜间送货到园区的客户或司机要热情问候，以礼相待并负责通知相关企业人员验收货物。

5.根据各单位情况，要求立岗的，必须服从保安队长安排。

6.工作时间：白班时间为上午7︰00-下午19：00晚班时间为下午19：00-上午7：00每月正常休息4天，节假日无补贴，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准私自离岗。有私事或生病不能上班须事先请假，经领导同意后方可离开。

7.站岗要端正，不得缺岗、误岗(迟到和早退)站岗的执勤保安不得下岗、蹲岗，随意走动，不能东倒西歪、说话打闹，也不得有其他的小动作，非遇紧急情况不得走下岗台。

8.维持门岗的交通秩序，指挥好进出的车辆，文明值勤，礼貌询问，对出入区域的车辆、人员及其携带的物品应按规定进行检查并作好登记。

9.保安人员站岗和执勤时，须穿公司规定的制服，佩戴员工识别证。

10.保安值班要高度戒备，加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，及时发现可疑人和事，并进行妥善处理。

11.加强防火活动，及近发现火灾隐患苗头，并消除之。应熟记园区内各处水、电、燃料、开关、门锁及消防器材的地点，以免临急慌乱，定期对消防水管进行检查登记，如有发现有失效的应立即通知保安队长。对重要的电灯、门窗等有缺损时，应及时上报主管部门处理。

12.保安应该负责门卫室日常清洁卫生工作，以保持室内清洁整齐美观。

13.监督员工遵守安全守则，规章制度。保安每天下班前须将各类出库单据收齐，送交相关部门备查。配合领导做好下班后值班工作。

14.保安必须提前十五分钟到岗，要有饱满的精神执勤。做好工作交接，正确记录当班值班日志和案件笔录，及时提出相关工作报告。

15.保安人员必须按照保安队长制定的计划训练时间进行训练，非特殊情况，不得缺席。

完善学校管理制度

按照中央、省、市关于改进工作作风、厉行勤俭节约、反对铺张浪费的有关规定和要求，根据《机关事务管理条例》(国务院令第621号)和《党政机关厉行节约反对浪费条例》,为规范因公出国(境)经费、公务用车购置及运行费、公务接待费(以下简称“三公”经费)的管理，努力降低行政成本，提高资金使用绩效，建设节约型政府，健全长效机制，现就加强“三公”经费管理有关问题制定如下管理暂行办法。

一、准确把握“三公”经费口径。

“三公”经费包括因公出国(境)经费、公务车辆购置及运行费和公务接待费。其中，因公出国(境)经费主要包括单位工作人员公务出国(境)的住宿费、国际旅费、国外城市间交通费、伙食费、公杂费和其他费用等方面的支出。公务车辆购置及运行费主要包括单位用于公务车辆购置(含车辆购置税)及燃料费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费用等方面的支出。公务接待费主要包括单位为执行公务或开展业务活动需合理开支的住宿费、交通费、用餐费等。

二、从严控制“三公”经费预算规模。

本着厉行节约的原则,从严从紧编制“三公”经费预算，

严格控制“三公”经费总规模，增强预算约束，强化“三公”经费分项管理，确保“三公”经费年度预算总规模较上年只减不增。各部门在每年编制部门预算时，须单独编制“三公”经费预算。

(一)公务车辆购置经费。财政拨款安排公务用车购置经费实行“单位零基预算、财政总额控制”的办法。各部门根据公务用车的配备更新标准、编制数量和现状，严格按照批准的配备更新计划，编制年度公务用车购置预算，县财政局将结合衡水市财政局批复的各单位车编情况纳入预算管理。

(二)公务车辆运行维护经费。公务用车运行维护经费实行“双控”管理。单位公务车辆运行维护经费总额按不超过上年度总规模控制(有新增车辆的，参考限额标准等适当调整);单位公务车辆运行维护车均经费，严格按统一规定的限额标准控制。

(三)公务接待经费。公务接待经费按照只减不增的原则编制预算，进一步压缩公务接待经费总规模。

(四)因公出国(境)经费。因公出国(境)经费预算规模原则上实行零增长和负增长。县财政局一般应在年初因公出国(境)经费额度内安排出国(境)经费，对上级临时性安排或急、特情况下因公出国(境)的，需经县政府研究同意后，方可安排出国(境)经费。县级相关部门按部门预算管理程序申请出国(境)经费预算时，必须提供上一年度出国(境)经费预算执行情况。

三、认真规范“三公”经费支出。

(一)加强内部机制建设。各部门加强对“三公”经费内部管理，建立长效机制，进一步完善单位内部“三公”经费管理办法，建立健全“三公”经费审批制度，完善内控制度，确保规范和压缩“三公”经费支出。

(二)公务用车购置严格按批准的预算实施政府采购。严格按照公务用车编制核定及配备标准、购置审批和使用管理等相关规定执行，严禁超编制、超标准、超预算购置。严格按照政府采购的有关规定和程序实施公务用车购置，严禁为公务车辆增加高档配置和豪华内饰。

(三)公务用车运行维护严格按公务车辆限额标准控制支出。从严控制公务车辆节假日和长途行驶，严禁公车私用;外出调研、考察、开会等公务活动应轻车简从，倡导集中乘车和乘坐公共交通工具;严格实行公务用车维修、加油、保险政府集中采购和定点保险、定点维修、定点加油制度;切实加强对公务车辆油耗、维修以及停车费、洗车费、过路费等支出的'管理，实行单车核算制度，分设台帐记录车辆实际消耗情况。

(四)公务接待坚持节约简朴、严禁奢侈浪费。公务接待应当坚持有利公务、简化礼仪、务实节俭、杜绝浪费等原则，实行事前审批，承办重大活动接待任务须按程序报政府审批，其他确需安排的公务接待由单位负责人签批，严禁先接待后审批或不审批现象。严禁使用公款购买礼品，提倡对口接待，食堂就餐。严禁县内上下级之间、同级之间用公款互相宴请。

(五)因公出国(境)经费实行先行审核制度。对没有出访经费预算或超预算安排的出访任务，财务部门一律不得出具经费审核意见。要加强对因公出国(境)团组的经费核销管理，严格按照批准的出国团组人员、天数、路线、经费预算及有关开支标准核销，不得核销与出访任务无关的开支。

四、严格要求“三公”经费财务管理。

(一)规范报销制度。按照行政事业单位会计制度和财经纪律要求，规范“三公”经费报销制度，对“三公”经费原始凭证进行认真审核，严格按照经费开支标准进行报销，对未按要求审批报备、原始凭证不真实不完整、与公务无关或超预算安排的一律不得报销。严格执行因公出国(境)经费报销规定，因公出国(境)费用报销必须附因公出国(境)任务批件、护照(包括签证和出入境记录)复印件、有效费用明细票据，按财务有关规定办理，不得报销与公务活动无关的开支和计划外发生的费用。

(二)严格财务核算。如实核算“三公”经费总体情况和财政经费拨款开支情况，全面真实反映支出用途和方向。年终决算做到决算数据与会计账簿完全一致。“三公”经费不得挤占单位的正常经费、专项经费，也不得在企业、下属单位列支。公务接待费用要在“公务招待费”科目和部门决算中如实反映，不得列入其他费用支出科目。

(三)加强财务监督。定期向职工公开“三公”经费支出详细情况，包括因公出国(境)人员名单、出访路线、人均费用，公务接待人数、次数、人均费用，公务车辆数量、运行里程、耗油修配费用、车均经费等指标。

(四)规范支付方式。在支付环境允许的情况下，因公出国(境)费用、公务接待费和公务车辆运行维护费逐步推行公务卡支付制度。严格现金管理，大额经费必须使用转账支付，大力推行国库集中支付或公务卡支付结算。

五、严肃纪律，加强“三公”经费监督。

(一)细化部门职责。县财政局组织制定“三公”经费有关政策和制度，具体负责“三公”经费管理工作。加强对单位“三公”经费核算管理的财务辅导工作。

县监察局负责“三公”经费管理使用情况的监督检查，联合财政、审计部门开展部门单位“三公”经费自查、重点抽查和督促整改工作。

县审计局组织对部门预算和“三公”经费的使用情况进行审计，加强监管。

各部门负责本部门“三公”经费预决算编制，严格“三公”经费预算执行。加强对机关及下属单位“三公”经费的财务监督，强化内部财务管理，制定“三公”经费管理制度，严格控制“三公”经费支出。主动接受县监察、财政、审计部门及社会监督。

(二)强化监督检查。财政、监察、审计等相关部门要加强对“三公”经费执行情况的监督、检查和审计。对违反财经纪律的行为，要按照有关规定严肃处理，追究相关责任人责任。

(三)推进信息公开。各部门要制定和完善“三公”经费公开实施办法，细化公开内容、扩大公开范围。按规定对“三公”经费支出适时向社会公开，接受社会监督，并对“三公”经费支出的合理性、合规性和合法性负责。

物业管理制度

盛世家园地处__支路与__南路的交汇处，在治安防范方画存在以下一些难点和重点：

（—）在入伙期居住区内将存在大叠的临时装修施工人员：

（一）二期工程在一期旁进行，导致周边闲杂人员及外来旁务工的流动性大、数叠多：

（二）一期小区内未建有封闭围墙，开放式小区给管理上带来难虔；

（三）大度配有大型商场和超市，人流过出耋大，并且人员复杂，在治笈管理上带来一定难虔。

上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质坞养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转穆等方面采取对应措施，确保居住区内的安全秩e。

（—）确保护卫员综合素质。

l、素质管理。对护卫员实施淮军事化管理，采用我们在实践中总结的一汛整套人员管理程序，做到'五统一''三集中`，即统一作悫、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、篥中管理。

2、意识培养。培养护卫员的服务意识，树立'业主需要就是工作'的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为'护卫员、迎宾员、服务员'的篇机统一体。

（二）安空管理体系建立。

1、我们采用大堂固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安空管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。

2、在巡逻上，我们采用目前最先进的数码巡更系统，通过科救手段提高巡逻工作。

3、在防范的策略上强调周边小区的联防，发挥的规模优势。

4、强调全员管理。我们要求车管员要求发挥港安固定岗的作用，管理处真他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起'快速反应，怏速支援'体系。

（三）安空督理的蔓点转裙。

1、接管入伙期，我们主要以人防为主，技防为辅。安空管理对象主要针对罔边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。

2、正常居住期，笈全防范逐步棠向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安仝管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，上下班离陉期重点疏导车辆，家庭防盗和公其秩序维护。

（四）充分用好技防措施。

我们将充分利用好小区闭路电视监控系统、数码巡更系统等安全防护设施对小区实施更好地安全管理。

港安事件处理流程及治安管理规定详见公司is09oo1体系文件。

完善薪酬管理制度思路

物业管理制度

第一条为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。

第四条县级以上政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;。

(二)对物业服务企业组织开展信用评价;。

(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;。

(四)对物业的使用与维护进行监督管理;。

(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;。

(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;。

(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;。

(八)处理物业服务活动中的投诉;。

(九)法律、法规规定的其他职责。

县级以上政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

第五条街道办事处、乡镇政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇政府做好与物业服务有关的工作。

物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

第六条街道办事处、乡镇政府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

完善学校管理制度

一是继续推进“三公”经费支出制度建设。完善“三公”经费管理的支出标准体系和支出管理规范，明确开支标准，从制度层面约束“三公”经费支出行为。

二是深化“三公”经费公开。继续做好各单位“三公”经费公开工作，细化公开内容。指导各部门认真做好“三公”经费公开工作，细化“三公”经费的解释说明，逐步扩大公开范围。扎实做好“三公”经费公开工作。

三是进一步完善预算管理。深化全口径综合预算改革，强化收支两条线管理，进一步规范党政机关的收支活动。细化预算编制，进一步完善基本支出、项目支出等各项支出标准，健全各项资产配置标准。加强资金支付审核，强化预算刚性，对“三公”经费、会议经费等，严格控制调整追加，完善公务卡使用和结算制度。强化预算绩效目标管理，扩大绩效跟踪和评价范围。严格财经财务纪律，严肃查处违规违纪行为。

完善校园安全管理制度