房地产项目策划案例分析（实用15篇）

项目策划需要对项目的背景、目标、资源、风险等进行全面的分析和评估。以下是一些成功项目的策划心得和经验总结，希望能给大家提供一些参考和借鉴。

房地产项目策划书

根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历2011年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

1、制造新年市场热度，加强市场关注度；

2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；

3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；

策划：郭森。

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；

3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；

4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象；

信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。

20xx年1月14日8:30——17:30。

看房、购房准客户。

（1月9日-13日基准筹备）。

策划：郭森。

达成初步合作意向确定本活动方案。

1月10日：组建本活动项目小组。

确定本项目活动中所有执行人员。

活动执行小组构架：

总顾问：（甲方）总策划：周洋。

顾问：（甲方）活动总监：李佳文。

场务：张元林。

确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

1月11日：项目正式筹备和实施。

策划：郭森。

现场布置平面图。

策划：郭森。

房地产项目策划

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

房地产开发项目策划

房地产项目策划书模板

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)。

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目策划书

本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在xx开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。

3.1项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。

房地产前期工作计划

3.3项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。

4.1项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。

4.2项目部负责起草公司向投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。

4.3项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。

4.4项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。

4.5项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。

4.6项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。

4.8项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。

4.9项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。

4.10扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。

4.11项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。

4.12项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。

4.13项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。

4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。

4.15项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。

4.16项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。

房地产并购案例分析

案例1：福安药业收购天衡药业100%股权：收购对价5.7亿，天衡14年上半年净利润945万。该项收购按14年预测净利润估算的pe约28倍。

案例2：楚天科技收购新华通100%股权：收购对价5.5亿。新华通账面净资产1.6亿，14年上半年营收1.2亿，净利润1700万。新华通原股东承诺14-16年净利润不低于3500万、4200万、5020万。该项收购按14年预测净利润估算的pe约16倍。

案例3：乐普医疗收购新东港51%股权：新东港为国家级高新技术企业，主营心血管类、抗感染类及神经系统类新药，其中他汀类降血脂药物享有盛誉，新东港14年净资产2.5亿，14年1-9月营收4.6亿，净利润4500万元，评估价值12.3亿，预计14-15年净利润7800万、1.2亿。按14年净利润计算pe约16倍。

案例4：金陵药业收购安庆石化医院88%股权：收购对价1.36亿。安庆医院总资产1.4亿，14年1-7月营收1.1亿，净利润390万元。

文档为doc格式。

农村房地产项目策划书

（一）武汉市宏观经济环境分析。

（二）产业政策对房地产市场的`影响。

（一）区域环境分析。

（二）区域产品特征分析。

（三）新政对区域的影响。

（一）项目swot分析。

（二）形象及市场定位。

（三）文化内涵定位。

（四）目标购房群定位。

（五）产品设计定位及建议。

（六）价格定位。

（一）销售推广建议。

（二）案名及平面表现。

（三）营销推广建议。

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进，区域配套档次提升。

房地产项目策划方案范文

7月22日，在xx省文化厅和xx市xx区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，xx需要宣传，xx需要更加时尚的海风吹拂。

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航。

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是xx市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为xx生活传递信息。

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式。

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业xx，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布xx、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

全景描绘xx生活，为置业东部展示立体画卷。

1、介绍xx简史：概括山海xx，几年巨变。

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境。

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁。

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事。

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告。

全面互动，《××周刊》期待合作。

1、采访国土局、交易中心领导介绍xx规划与发展蓝图。

2、组织看楼专车免费服务。

3、赠送老板、总经理专访文章。

4、请中介公司、专家畅谈置业xx的多重优势。

5、其他合作另行协商。

房地产项目策划书

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料(material)，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产开发合同纠纷案例分析

被告一、物流公司。

被告二、史某。

被告三、李某。

被告四、保险公司a。

被告五、保险公司b。

【案情介绍】。

4月1日，于某驾车c去外地送货，由于于某感觉较困，把车交给同车的史某驾驶，史某无驾驶证，在途中与d车发生交通事故，经过交警对事故的认定，史某负事故的全部责任。

史某同李某为合伙，但没有书面协议，以史某名义办理有个体工商户营业执照，史某有物流公司的任何经理书，有合作协议双方对运费的分成比例，对运费双方四六分。

c车在保险公司a办理有交强险，d车在保险公司b处办理有交强险。

于某因交通事故损失达十五万元，以交通事故责任纠纷向法院提起民事诉讼，要求被告承担赔偿责任。

【答辩】。

1、物流公司：我公司不是侵权人，本案是交通事故纠纷，不是劳动纠纷，我公司不承担责任。

2、史某：我现在还有三万元的医疗费，我已经垫会过五万元，我不应再承担责任。另外我同物流公司是挂靠关系，物流公司应当承担连带责任。

3、李某：我同史某没有合伙协议，我不应当承担责任。

4、保险公司a：我公司不是侵权人，交强险属于第三责任险，我公司只能对被保险车辆以外的财产及人身损失承担赔偿责任。

5、保险公司b：我公司保险车辆没有责任，不应当承担赔偿责任。

该案目前还没有判决，但通过法律我们可以这样分析，原告起诉五被告，以交通事故特殊侵权是比较好的方法，这样受害人的所有损失，自己不用承担，如果以雇佣关系，由于自己有过错，自己还要担一部分责任。但是如果以交通事故责任纠纷，其全部损失肯定被告要承担，具体承担多少或者哪几位被告承担，这是另一回事。

保险公司a不承担责任。

保险公司b应当在交强险范围内以无责任而承担1元的赔偿责任。

李某不承担责任，没有相关的证据证明他具有合伙关系。

史某与物流公司承担连带责任对于某的所有损失进行赔偿。理由是物流公司同史某有合作关系，物流公司应当在受益的范围内同史某承担责任。但是其责任的主体是以史某承担责任为前提。

本次事故的全部责任主要还是应当由史某来承担。

房地产项目策划方案范文

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为xx市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

优势：

位置优越，交通便捷。

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

小户型。

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

环境建设缺乏吸引性景观。

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)。

物业管理缺乏特色服务。

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。

家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。

家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。

阻碍：

花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

1、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;。

2、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

辉煌人生，超凡享受。

——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……。

辉煌人生。

花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

房地产投资成功案例分析

王先生是某咨询公司执行总裁，年轻有为的他不仅仅将自己的公司管理得井井有条，对于地产投资也颇有研究。作为咨询公司高层的他，凭借准确的判断能力和果敢，准确选择了投资目标。“跟着规划走”是王先生的投资策略。

反其道购买老公房。

王先生一直和父母关注地产投资，但是王先生的选择方法却与旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地产投资领域。当时不少人将眼光投向新建商品房，而王先生则反其道行之，打算购买公房。“我最初开始选的时候，看中的是公房价格低，当初做这个决定，还是有不少人觉得奇怪。”王先生告诉记者，不少亲戚朋友看到自己花钱买“老房子”就纷纷提出异议。

“可是我十分坚持。当时，我选择的是市中心的老公房，但是区域还没有选定。”王先生告诉记者，自己当初一口气花钱购买了普陀区两套公房，购入时价格相当便宜。“我看中的并不是现在的价值。因为当时公房离华师大很近，而且普陀区将来的规划前景十分诱人，在规划还没有实施阶段，可以靠华师大来带动。所以我一口气买了2套。”

王先生告诉记者，自己当时的这种做法的确引起了“非议”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要几时，投资很难快速见效。

楼市大涨房价翻番。

“谁想到现在价格已经翻倍了。”王先生告诉记者，自己当时做好了长线投资打算，没想到后来楼市会大涨。“其实我当时倒没有这样投机打算的。”

王先生告诉记者，“现在这样的房屋行情很好，尤其是老公房的租赁十分抢手，每个月的租金收入就不少。”王先生坦言，如果将来购房的话，这两套房源一旦脱手，可以在内环内购买一套不错的两房。

“不过这两套房源的地理位置和周边配套均不错，我还是打算继续出租，收取租金回报。等到整个普陀区规划全部起来，那个时候房价才达到我的心理价位，这个时候再抛也不迟。”王先生的投资方法十分稳健。

后市还是看中地段。

尽管已经拥有了两套住房，王先生还是打算在市中心寻找房源。“毕竟老公房是拿来投资收租的。”

选择新房方面，王先生还是看中地段，“跟着规划走，总不会错。”王先生说道。“我对普陀比较熟悉，目前中意的是普陀区靠近中山公园的新房。”王先生告诉记者，他看中的楼盘沿苏州河而建，居住环境好，靠近中山公园和华东师范大学，周边配套较为完善，附近配有多条轨道交通，2、3、4号线站点步行都无需花费很长时间，出行非常方便。

“上海的东部地区发展已经相对饱和，目前整个发展趋势是向西扩张，除了普陀之外，徐汇和闵行也是一个不错的选择。”王先生告诉记者。

王先生的投资标的看似不同于他人，走的是相反路线，但是其核心却始终如一，就是跟着规划选择物业。这样，投资者同样可以以较低的成本，获得不菲的投资回报率。

房地产开发合同纠纷案例分析

仲裁经审理查明：申诉人2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2012月31日，申诉人年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人201月和2月存在销售额，申诉人也不知道其年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见。

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

【劳动合同判决书范本】。

上诉人(原审原告)吴显碧，女，1954年2月9日出生，汉族。

委托代理人杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司。

法定代表人何卉，董事长。

委托代理人谭宁，重庆益安律师事务所律师。

吴显碧与重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司劳动争议纠纷一案，重庆市万州区人民法院于7月17日作出万法民初字第05128号民事判决，吴显碧对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告吴显碧于1954年2月9日出生，年12月到被告处从事炊事员工作时，系农村户口。206月5日，原告向万州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付经济补偿金等。万州区劳动人事争议仲裁委员会以原告超过法定退休年龄不予受理后，原告诉至原审法院。在诉讼过程中，原告认为被告解除与原告的劳动合同，又变更诉讼请求，主张违法解除赔偿金。

一审法院认为，虽然《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》(国发(1978)104号)只规定了全民所有制企业等单位的男、女工人的法定退休年龄，未规定非全民所有制企业职工的退休年龄，但是《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发()8号)第一条和《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)的规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。尽管《劳动合同法》第四十四条规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的劳动合同终止，但是《劳动合同法实施条例》第二十一对此作了补充规定，即劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同亦应终止。因此，原告吴显碧于2月9日年满50周岁，以后与被告不存在劳动关系。

一、在劳动关系存续期间原告诉讼请求的问题。

关于加班工资的问题。原告吴显碧在被告处工作，被告对其工龄有异议，因工龄应由被告举证，被告不能提供证据证明原告入职时间，故对原告主张工伤起算时间自2001年12月计算该院予以确认。原告主张自入职以来的加班费，根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第九条规定，劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。原告没有举证证明其存在加班情况，对劳动关系存续期间的加班费该院不予支持。

对于补发工资的问题。原告既没有证据证明其增加了工作量，也没有证据证明其与被告就增加工作量应增发工资有过约定，原告主张补发工资没有事实依据。

关于年休假工资。因《职工带薪年休假条例》于2008年1月1日起实施，原告主张自起计算年休假没有法律依据。

关于双倍工资的问题。因《劳动合同法》于2008年1月1日起实施，劳动合同法实施以前并没有双倍工资的法律规定，原告主张201月至12月的双倍工资没有法律依据。

二、

年2月9日以后，原告与被告没有劳动关系，原告基于劳动法的有关规定主张的所有请求没有法律依据，该院不予支持。其中，关于违法解除赔偿金。原告在仲裁阶段提出的请求是经济补偿，理由为原告提出辞职。在诉讼中原告变更请求为违法解除劳动合同赔偿金，理由为被告违法解除劳动合同。这一请求没有经过仲裁程序，不属于人民法院的受理范围。关于加付赔偿金的问题，在程序上，该请求没有经过劳动行政部门处理，不属于人民法院的受理范围。从实体上，原告主张的拖欠工资也没有事实依据。

三、关于养老保险赔偿的问题。

《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发()147号)的规定，农民工参加社会养老保险从207月1日起开始实施。因此2007年7月1日之前，被告未为原告缴纳养老保险不归责于被告。《重庆市农民工养老保险试行办法》第十四条规定，参加了农民工养老保险的农民工，男年满60周岁、女年满55周岁时，实际缴费累计不满180个月的，由参保地社会保险经办机构将其个人账户累计储存额一次性支付给本人，同时终止农民工养老保险关系。即使被告如期及时足额为原告缴纳了养老保险费，原告达到退休年龄时也不符合领取养老保险金的条件，客观上不存在养老保险金的损失，故原告要求被告按养老保险金赔偿养老保险损失没有事实和法律依据。

综上，根据《中华人民共和国劳动法》第七十九条、《中华人民共和国劳动合同法》第八十二条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条、《职工带薪年休假条例》第十条、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第六条，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条、第九条，参照《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发(1999)8号)第一条、《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)，《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发(2007)147号)第十四条的规定，判决：驳回原告吴显碧的所有诉讼请求。案件受理费10元，减半收取5元，由原告负担。

宣判后，吴显碧不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持各项费用共计1750332.70元。事实和理由：1、吴显碧至今未享受养老保险或领取退休金，其达到法定退休年龄后仍在提供劳动，不应一律按劳务关系处理;2、最高人民法院行政庭“关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用《工伤保险条例》请求的答复”中明确指出亦应适用。

被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

在二审审理中，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，根据我国相关政策法规规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。《劳动合同法》第四十四条及《劳动合同法实施条例》第二十一条均规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇、达到法定退休年龄的，劳动合同终止。本案中，上诉人吴显碧于2004年2月9日年满50周岁，之后与被上诉人重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司不再具有劳动关系，而是劳务关系。因此，吴显碧所主张的在劳动合同终止前或后的各项费用，均缺乏相应的事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10元，由上诉人吴显碧负担。

本判决为终审判决。

审判长程杨。

审判员黄“”

代理审判员李斌。

二〇一四年十月二十七日。

书记员姜霞。

房地产开发合同纠纷案例分析

成都公司与北京公司双方就成都公司购买北京公司“卫星数字多媒体中心”产品达成一致意见并于2010年9月13日两公司签订了《采购合同》，合同约定成都公司向北京公司购买“卫星数字多媒体中心”共计1420台，价值总计为2485000元。合同签订后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部货款后45天内提供货物到成都公司制定地点四川省xx市，北京公司负责将产品运输到成都公司指定的地点，同时合同中还对产品包装要求、质量标准、验收、质量保证等方面作了明确的约定。

合同签订后，成都公司向北京公司支付了相应的货款，北京公司将产品发货到成都公司制定地点四川省xx市。在产品安装投入使用一段时间后，成都公司称北京公司提供的产品存在质量问题，出现了无法进入系统、死机、无法搜索到信号等问题，致使产品的使用者多次找到成都公司要求处理，为了解决上述产品使用问题，成都公司额外支付了维修费用，截止到2012年12月15日，因维修产品成都公司额外支付了维修费用共计109469.5元。

成都公司认为是北京公司提供的产品质量问题导致其额外支付了维修费要求北京公司承担，但北京公司认为产品使用中出现的无法搜索到信号、无法进入系统和死机等问题并非是产品本身的质量问题，而是因为产品使用地四川省xx市的潮湿环境、山区内无法搜索到或接受到信号等原因所造成无法使用，不同意成都公司提出的因质量问题索赔的要求。在两公司沟通无法达成一致的情况下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀区人民法院提起了买卖合同纠纷诉讼，北京高文律师事务所律师牟楠、田美玉代表北京公司出庭应诉。

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房地产开发合同纠纷案例分析

此间《银川晚报》以“免费乘车出事故这个责任驾车人该不该负?”为题，就一起免费乘车因事故致残的赔偿责任认定做了报道。免费乘车致残人无过错，驾驶员存在主要过错，第三方责任人存在次要责任。由此，一起拖了一年半之久的赔偿问题因此得以解决。

事情起因于在12月19日。当日晚9时许，国营某泉营农场职工白凤山在搭乘本场职工王某元驾驶的微型面包车自青铜峡树新林场回某泉营家的途中，在110国道163公里+250米处与一辆刚刚因发生事故被交警从路基下用吊车吊至路面的145型东风货车相撞。在此次事故中，乘车人白凤山右腿胫骨平台骨折，右膑腱断裂，右眼眶骨折，右眼睑皮肤裂伤。

车祸发生后，白凤山找到王某元，要求其支付一定数额的医疗费用。王某元付了4000元后，对白凤山的继续支付要求予以拒绝。

王某元也是一肚子苦水。据王某元讲，事故发生当天，他到树新林场拉亲戚回某泉营，恰巧碰上白凤山，白提出将他捎带上回家。考虑到都是本场职工，便没有拒绝，且没打算收费。没想到，发生车祸后自己却要承担一笔数额不少的赔偿，王某元觉得有些冤。

但白凤山对于“白拉”的说法予以否定。白凤山说，虽然同是本场职工，当时在乘车前双方谁也未提及“车费”的事，但他原本打算回到家下车时会酌情支付给王某元一定费用，不会让他“白拉”的。

矛盾就此产生，对是否“白拉”，谁负主要责任及赔偿等问题，双方各持己见。每年5月20日，银川市西夏区交警部门对这一交通事故的责任做了如下认定：

根据《道路交通管理条例》第48条之规定：车辆发生故障后不能行驶，须立即报告附近的交通警察，或自行将车移开;故障车须移至不妨碍交通的地点，并须在车身后设置警示标志或开危险信号灯，夜间还须开示尾灯或设置明显标志(即三角警示牌)。交警队据此将月19日交通事故的第三方追加为责任人。警方认为：第三方责任人马某杰所驾驶的“东风”145型货车被交警从路基下用吊车吊到路面停放在马路一侧后，第三方责任人马某杰并未听从交通警察令其尽快将车移离现场，避免发生意外的忠告，对该车未设置任何警示标志，也未开示危险信号灯，在本起事故中应承担次要责任;微型面包车驾驶员王某元驾车过程中对前方观察不周，事故发生时未采取任何制动措施，违反《道路交通管理条例》第7条之规定，在本起事故中应负主要责任;乘车人白凤山无责任。

银川市西夏区交警部门对此案的解释是，作为驾驶员，王某元有责任保证所有乘车人的安全，不论是否收取运费;当然也有权利拒绝搭乘，因此在本起事故中认定王某元负事故主要责任并无不妥。

而作为故障车辆的驾驶员马某杰，因没能及时将故障车移至不妨碍交通的地点，对其来说也是一个教训。许多司机在这方面的安全意识较差，往往是车辆发生故障后，司机仅搬几块石头或几棵稻草、麦柴将事故现场“圈”起来，就算是警示标志，这种做法等于设置了路障，极易造成新的事故发生。