规章制度是文明进步的象征，它反映了社会的文明程度和法治水平。以下是小编为大家整理的一些规章制度范文，供大家参考借鉴。
园区物业管理制度
1、根据劳动门有关规定,组织对电工等特殊工种人员进行技术培训并考核,做到持有操作证的.才能上岗。
2、根据劳动安全规程,制定各种维修操作规程和安全检查制度。
3、加强劳动安全教育,在进行有危险的作业时值班负责人应亲自到场。
4、对变配电,供热锅炉,电梯必须进行年度检查。
5、对配电柜,锅炉的压力表,保险阀等必须定期报送有关单位进行校验。
6、重要机房如配电室,电梯机房应设警示牌,严禁非工作人员入内。
7、水箱,机房,配电柜均应上锁,钥匙由专人保管。
8、应对员工进行急救和消防知识的教育和考核。
10、对外来施工人员,必须进行安全教育,并签定安全协议书。应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
11、避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
物业管理制度
四、附下列文件：
1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；
2、公司章程（加盖公章）；
3、工商营业执照有效复印件；
4、验资证明（注册资金50万元以上）；
5、上一年度的审计报告；
6、经营办公场所证明；
8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件。
具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：
（1）企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书；
（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；
（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；
（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；
（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；
（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）。
申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，
不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；
物业管理制度
为体现均豪管理公司的整体形象,规范员工统一着装,特制定本管理规程.
2.范围。
适用于项目部员工工服的管理。
3.职责。
3.1工服管理员负责大厦工服的'更换、进行统筹管理及工服制作,统一安排,包括:保管、更换、制作、洗涤、修补等.
3.2后勤主管负责工服房的管理工作。
3.3部门经理负责监督执行。
4.程序。
4.1.1公司统一为每位员工定期制做的两套工服,工服管理员以人事部的入职单及押金收据为依据,填写《员工工服押金单据收取登记表》.负责发一备一套,采取以脏换净,一换一的换洗制度;更衣柜钥匙、工鞋、领带等按大厦的规定进行换领.
4.1.2工服管理员应建立各类员工领用工服的《工服卡》,标明员工姓名、性别、部门、工种、工牌号及工服原值领用时间等.
4.1.3工服管理员应以部门为单位,分类摆挂,并编号妥善保管,建立各类工服明细帐,月终结出余存数量,上报后勤主管,对丢失或需要报废的工服应明原因,填写报损单,批准后下帐处理.
4.1.4工服管理员收回需洗涤的脏工服要填写洗涤清单,定期送交洗衣店洗涤,返回后照单接收,验收洗涤质量,对洗涤不干净的工服退回返洗.
4.1.5管理员应按部门编制工服洗涤明细记录,月终汇总,按计费标准核计洗涤费用,一式两份,审核签字,以便厂家结算洗涤费用.
4.1.6员工及工服管理员因个人原因或工作马虎丢失工服者应根据具体情况折价赔偿.
4.1.7员工变动职务或辞职应主动更换或如数交回工服、钥匙等由工服管理员收后签字.
4.2工服的洗涤。
4.2.1工服的换洗周转:对不同级别,岗位及工服的材料区别规定.
4.2.1.1外装、经理、主管、文员,客务的套装一个月换一次,保安服半个月换洗一次,工程、管业工服一周换洗一次.
4.2.1.2衬衫,白色的三天换洗一次,保安、客务衬衫冬季一周,夏季三天.
4.2.2换洗时间为每周一、三、五8:00am―4:00pm(不分部门,随时提供换装服务).二、四办理工服缝补修改、整理清点及帐务处理工作.
4.2.3如因特殊工种,特殊情况致使工作服过脏确需临时换装须注明原因,经本部门经理同意后签单工服管理员方可更换.
4.2.4任何员工不可在工服房内换工服,如有违反规定,无故刁难工服管理员或不听劝阻到工服房试衣、换装,管理员记下工牌号,报人事部按违纪处理.
4.2.5员工换洗工服前应把衣内物品掏干净,以免丢失洗坏,如因个人原因造成不良后果,损失自负.
4.2.6员工在工作中不慎损坏工服,应及时向工服管理员声明,进行修补,对确属有意损坏工服的员工,要上报予以严肃处理.
5.监督执行。
物业管理制度
1、直接上级:项目经理。
2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。
3、对日常工作进行自检和互检,做好标识。
4、坚守工作岗位,按规定着装并佩戴工作证,仪表端庄,精神饱满,全天候热情为经营者及业主服务。
5、管理好各机电设备正常运行,保证市场用电设备每天都处于最佳状态,为经营者及业主创造理想的生活环境。
6、重要机房严格遵守门禁制度,保持室内卫生整洁。
7、负责市场的各项设备及管道的保养和维修,每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查,并做好保养记录。
8、积极参与改造完善公共设施及配套设施,对经营者及业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。
9、发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间修复,减低对经营者及业主工作生活的影响。
10、坚持修旧利废,控制能源降低成本,提高效益,热情为经营者及业主提供优良服务。
11、服从分配,工作认真,完毕有记录。
12、讲文明,有礼貌,接受监督,经营者及业主投诉立即解决,重大问题立即向上级报告。
13、努力学习业务知识,熟悉图纸资料,提高工作能力、应变能力。
物业管理制度
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，千百万他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。
（2）对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。
（6）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（7）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等；
（8）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；
（9）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（10）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（11）随意停放车辆；
（12）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（13）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（14）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
物业管理制度
1、向总经办负责。
2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案,呈报主管副总经理。
3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。
4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。
7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。
9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。
物业管理制度
在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。
清洁管理的涵义和原则。
（一）保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公地方、公用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。
（二）保洁管理的重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性。例如，随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否则就可能因“脏乱差”而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。
（一）扫防结合，以防为主。
在保洁管理工作中，“扫”当然很重要，就好像每天洗脸一样，但是工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止“脏乱差”现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。物业管理公司会同社区组织引导业户积极参与建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，其突破口，就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。
（二）执法必严，直接监督。
保洁管理有关的法律法规，已经出台的主要有《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》，以及各地颁布的.管理实施细则。物业管理公司可根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须做到执法必严，直接监督，遇到有损物业区域环境的行为，应对犯规者进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。
保洁的范围。
公地方的保洁。
这是指物业区域内，楼宇前后左右的公地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。
用部位的保洁。
这是指楼宇地层到顶层屋面上下空间的用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。
生活垃圾的处理。
物业管理制度
为了规范公司员工的着装和秩序,树立良好公司形象,特制定本制度。
本制度适用于物业公司客服、保安、保洁、工程人员的服装管理。
一、为了塑造公司统一形象,提升服务人员的士气与工作气氛,物业管理中心各部门员工上班时间必须统一着工作服。
二、客服及维修新入职员工满一星期后,员工可以向所在部门负责人提出工作服领用申请。
三、办公室专人分工负责员工制服的各项管理,包括工作服的购买及验收、工作服的保管与发放、领用核签、检查考核等工作。
四、工作服的定制及领用。
2、制服的购买:公司申购人员负责制服的选购、运输,办公室内勤负责保管;。
3、制服的领取:办公室内勤按照人员信息汇总名单核实后发放,并做好登记;。
4、制服的盘点:物业处负责人要定期盘点制服,根据人员入职离职情况和库存情况,及时进行申购,备足数量以便使用,并根据使用年限和季节变化及时组织更换。
五、工作服的发放标准及使用期限。
1、客服人员制服包括外套、长裤、衬衫、领花;。
保洁人员制服包括冬装(外套、长裤)、夏装(半袖、长裤)、配件(头花、无微不至精心管理口罩、胸牌、手套)等。
工程人员制服包括冬天:外套、长裤.夏装:长裤、半袖;。
2、新员工进入公司后,配发时下季节服装一套及所在岗位的必备标志物。
3、客服人员制服的使用期限为2年;。
工程人员制服的使用期限为2年;。
保安人员夏装、冬装的使用期限为2年,帽子、帽徽、领带、肩章等标志物的使用期限为两年。
冬季防寒大衣无固定使用年限(至少两年);。
保洁人员夏装、冬装的使用期限为2年,头花、口罩、胸牌、手套的使用期限为0.5年。
六、着装的要求。
1、所有工作人员上班时需着制服,配饰应佩戴齐全。
2、制服不得变卖、出租、抵押,也不得擅自拆改或者赠送、转借给非公司工作人员。
3、身着制服时,需配带工作证。
保持端正的站姿、坐姿和行走姿式。
谈吐文明,精神振作。
4、员工制服不得与便服混穿,帽子不得歪戴,不得有披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿等不得体行为,着制服时内衣下摆必须扎入裤内,不得外露。
5、所有人员应定期对使用的制服做清洗及修补工作,保证着装整洁。
(注:制服自行清洁)。
七、着装的检查与考核物业部负责人组织着装检查与考核工作:。
1.未按公司要求穿着制服者罚款50元/次;。
2.将制服借给非本公司工作人员穿着者给予通报批评及罚款100元的处罚;。
若无微不至精心管理造成其他不良后果的,视情节严重程度进行处理;。
3.制服有明显污迹或褶皱严重的罚款10元/次。
八、部门负责人一定要自备有西服,以便有外出活动或重要业务洽谈时穿用。
九、量身定做工作服的员工,若于工作服申购期间离职的,且其工作装已量身,厂商已在制作的,则该员工应全部缴还公司工服订做金额,并由综合部于领到该员工工作服的当日通知其到物业管理中心领取。
十、各部门人员应妥善保管工作服。
员工离职时,必须交还所领衣物,根据在职时间长短,服装费用的扣除作如下规定:服装折旧费计算:。
4、自入司之日起,工作满2年以上者,离职时,不收取工作服费用。
部门负责人及公司总经理签字后,离职员工本人将“辞职报告”交由办公室,办公室人员需在“辞职报告”上注明工作装的扣款幅度和金额。
财务人员将根据“辞职报告”上注明的工作服扣款金额从工资中扣除,办理工资结算手续。
物业管理制度
1、直接上级:项目经理。
2、做好各种质量信息的记录、反馈。
3、对日常工作自检和互检,做好标识。
4、电梯工必须准点上班,坚守工作岗位,按规定着装并佩带工作牌,仪表端庄,精神饱满,随叫随到,热情为业主排忧解难。
5、自觉遵守管理处制定的各项规章制度,工作时思想集中不闲聊、不抽烟,不作与工作无关的事,禁止酒后上岗。
6、班时必须严格交接班制度,修旧利废,节能降耗,维修中不浪费材料,努力降低维修成本。
7、讲文明,以礼待人,虚心接受群众监督,全心全意为经营者及业主提供优良服务,经营者及业主投诉要立即处理,重大问题要向上级汇报。
物业管理制度
规范住户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。
适用于住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。
3.0工程部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《特约服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审。
3.1客户助理负责具体记录报修内容,及时传达至工程部,并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.2工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
4.1住户报修。
4.1.1客户助理或监控室值班员在接到住户报修要求时,夜间监控室接报修后,直接电话通知工程部,事件记录在《报事报修登记表》中。客户助理接业主报修电话时,应立即与工程部人员衔接是否能按业主要求的时间安排人员维修(紧急、突发事件除外),如果工程部无人员可安排时,客户助理向业主解释并记下报修人联系电话等内容,待与报修人联系维修。
4.1.2凡是不能立即处理的报事报修,客户助理在3分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《派工单》(一式三联其分配是:第一联留客户服务中心、第二联留客户、第三联留用工单位/人)相应栏目,并在5分钟内通知工程部来客户中心接单,接单人在《报事报修登记表》上签收,并收下《派工单》(第一、二、三联)。
4.1.3工程部主管按照报修内容,安排维修人员的工作:。
a)如住户报修内容属《特约服务收费标准》中的项目,住户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场。
b)报修内容不属《特约服务收费标准》中的项目,住户另有预约维修时间的,维修人员应按预约的维修时间提前带好维修工具、备件到达维修现场。
c)对于不属于《特约服务收费标准》中的'报修项目,由工程部主管在接单后20分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审,回复住户是否可以维修,经征得住户对维修费用的认可及同意维修后,再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
4.1.4工程部维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,不相同的,在《派工单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。
4.1.5维修人员向住户出示《特约服务项目及收费标准》,住户同意收费标准并签字认可后维修人员开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修,并及时返回工程部向工程部主管说明情况,与工程部主管一同在《派工单》上注明原因并签名确认后交还客户服务中心备案。
4.1.6如果维修材料是住户提供的,由维修人员对材料质量进行验证,并将验证结果('合格''不合格''质量不佳'等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果,但应注意尊重住户的选择。
4.1.7维修工作完成后,维修人员应按《特约服务收费标准》在《派工单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后,在《派工单》上签名确认,以此作为缴费依据。
4.1.8维修人员将应收取服务费的派工单(第一联)交回客户服务中心。客户服务中心收费员将相关内容记录在《报事报修登记表》和物管软件中,并实施对费用的收取。
4.1.9对业主的家庭维修应在维修工作完成后,由业主到客户服务中心交款,如业主遗忘,由收费员通知客户助理催收。
4.1.10如若属当天不能处理的较复杂的事宜,需工程部员工将《派工单》返回客服中心,并注名事由后,客户中心发出《协调单》,并在《协调单登记表》上登记,同时5分钟内通知工程部来客户中心接单,接单人在《协调单登记表》上签收,客户中心跟进接单部门处理情况。
4.2公共设施设备的报修处理。
4.2.1客户助理接到公共设备设施的报修信息后,应立即按《报事报修登记表》要求填写报修内容,凡是不能立即处理的报事报修,在3分钟内将报修内容填《派工单》,在5分钟内通知工程部人员前往客户中心取《派工单》。
4.2.2夜间监控中心值班员接到公共设备设施的报修信息后,应立即按要求填写《报事报修登记表》,并电话通知工程部人员前往处理。
4.2.3客户助理将《派工单》(三联)交给工程部,工程部维修人员应在《报事报修登记表》上签收。
4.2.4工程部主管按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具及备件于15分钟内赶到现场进行维修。
4.2.5完成维修工作后,维修人员应在《派工单》上注明维修有关事项。交使用单位/人或责任单位/人确认,并将第二联交给使用单位/人或责任单位/人。
4.2.6维修人员将《派工单》(第一、二联)交工程部主管签名确认后将第一联返还客户服务中心。
4.2.7公共区域的报修三天之内不能处理,客户中心则发出《协调单》到相关负责人或部门,并在《协调单登记表》上登记,接单人在《协调单登记表》上签收,客户中心跟进接单部门处理情况,不能处理的事件,需相关部门负责人签署意见和说明原因,上报管理处主任,管理处主任应在《协调单》上明确批示。
4.3资料保存:《报事报修登记表》、《派工单》(第一联)、《协调单》由客户服务中心负责保存,保存期一年。
4.4本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。
5.0《报事报修登记表》。
5.1《协调单》。
5.2《协调单登记表》。
6.1《有偿便民服务标准作业规程》。
物业管理制度
规范会所的管理工作。
2.范围
适用于设有会所专职服务人员的公司各管理处。
3.职责
3.1会所主管负责会所日常工作的检查督导。
3.2会所服务人员负责各项日常工作的落实。
4.方法和过程控制
4.1服务礼仪
服务人员上班前应检查仪容、仪表，按岗位要求规定着装、配戴工作牌，保持良好的精神状态。
4.2岗位要求
4.2.1所有会所服务人员必须持有效相关岗位证书如健康证，泳池救生员须持有效的救生员证书等。
4.2.2熟悉和掌握相关岗位的操作要求，为顾客提供优质的服务。
4.3现场规范
4.3.1各岗位上班后第一时间要对公共环境进行清洁、整理工作，将物品摆放到指定的位置，确保干净整洁;合理操作各项设施设备。
4.3.2会所主管每天至少巡查一次，检查各岗位人员的仪表仪容及会所设施的使用情况，记录在《工作信息记录表中》，并督促落实各项整改措施。
4.3.3会所主管督促相关责任人定期对会所的'设施设备进行检查和保养，确保正常使用。
4.3.4岗位人员负责各种顾客用品的日常巡检工作，发现有损坏、松动、爆裂等现象，及时知会会所主管安排处理，并作好警示标识。
4.3.5各活动场所内应张贴使用的注意事项、警示或温馨提示
4.3.6对于饮食用具及器皿要按时消毒，确保符合卫生标准。
4.3.7会所内不得有赌博及其他不良行为、一经发现要及时制止并立即通知会所主管，由主管视情况采取进一步处理措施。
4.4各管理处可根据管理处会所使用功能的不同制定适用于本部门的会所作业文件。
5.支持性文件
物业管理制度
1.凡在局机关住宅小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
2.局办公室是小区内全体住户的主要管理部门。办公室必须按照局党委的决议、决定，配合物业管理人员做好各项管理工作，严格执行各项管理制度。
3.各住户必须自觉遵守区政府对“文明小区”的要求和相关规定外，各单元均应选出“单元长”。“单元长”负责制定单元“轮值”制度，协调住户关系，并检查督促本办法的顺利执行。
4.各住户应自觉维护物业小区的整洁、美观，保持小区的公共卫生，不得高空抛物；爱护小区内道路、球场、绿化、供电、供水设施、供气、排水、有线电视、消防、安全、路灯、电动拉闸、治安室等公用设施。若损害公共设施和设备，须照价赔偿。
5.自觉维护物业小区内的公共生活秩序，不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他住户正常生活的噪音，严以律己、宽以待人，不得发生邻里纠纷。
6.原则上小区内不应饲养宠物，特殊情况应报办公室批准。饲养期间须严格遵守政府有关规定，对宠物进行防疫处理，严禁污染环境和伤及他人的情况发生。
7.车辆出入应按要求出示证件，本小区内禁止鸣笛。机动车应该放在规定地点停放。长期在小区内停放车辆的住户，应予门卫处登记备案。
8.各住户不得擅自改变房屋的`用途。未经许可不得租借、转让他人居住；不得以住房为工具从事经营活动；更不得利用住房从事危害公共利益的活动及法律法规禁止的其他行为。一经查出，办公室有权实行断电断水措施，对住户主要责任人进行说服教育；屡教不改者，处以50元以上200元以下罚款；情节严重者，依法追究刑事责任。
9.严禁对房屋承重结构进行拆改；严禁拆凿共用墙壁、天花及地板；未经许可不得在公共部分如楼道、门廊、车棚等加建、改动；公共部分严禁堆放杂物，否则作弃物处理。
10.小区公共部分的维修改造由办公室根据局党委决定进行；各住房户室内维修由住户自行负责。其中在水电安装方面分两种形式给予一定补偿：一是经住户申请，由办公室派人进行维修，所需材料由住户承担；二是住户在经过办公室核准后请人维修，由办公室报销人工费用。
11.凡家庭成员中有本系统干部的住户均以同等权利享受优惠待遇。除天然气、有线电视已实行社会化管理外，电费按市价减半，水费、上网费、物业费均为免费。
12.小区住户不得私自出租和转让住房。凡因工作调离、在外购房或其它原因欲出租住房的，一律向局办公室申请，经办公室同意后，将租住者姓名、家庭情况、与住户的关系及身份证明等资料登记备案，并以市场价收取水费、电费、上网费和物业管理费，分别为1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各种原因欲变卖住房的，必须向局办公室提交申请，由国资局评估，并回购为国有资产，按需要留用或变卖给本单位无房职工，以保证小区住户结构的单纯性。回购住房的基本估价原则为：建筑面积市场均价按年递减2%剔除房屋折旧。
物业管理制度
(2)《业主公约》。
(3)《精神文明公约》。
(4)《楼宇使用维护管理规定》。
(5)《二次装修管理规定》。
(6)《二次装修管理协议》。
(7)《装修人员管理规定》。
(8)《出入物品管理规定》。
(9)《安全管理规定》。
(10)《消防管理规定》。
(11)《清洁卫生管理规定》。
(12)《园林绿化管理规定》。
(2)经理助理岗位职责。
(7)物业清洁员岗位职责。
(8)工程管理部经理岗位职责。
(9)工程技术员岗位职责。
(10)强电技工岗位职责。
(11)弱电技工岗位职责。
(12)暖通工岗位职责。
(13)维修工岗位职责。
(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责。
(15)安全经理岗位职责。
(16)安全管理员岗位职责。
(17)财务经理岗位职责。
(18)财务会计岗位职责。
(19)财务出纳岗位职责。
(20)财务收费员岗位职责。
(1)《员工手册》。
(2)《管理人员文明服务准则》。
(3)《员工办公制度》。
(4)《各部门月工作计划及总结制度》。
(6)《员工培训制度》。
(10)《公用品申请、购买、领用制度》。
(12)《接待投诉处理及回访制度》。
(13)《维修回访制度》。
(14)《机电设备的编号方法》。
(15)《机电设备的统计制度》。
(18)《大厦应急灭火抢救方案》。
(20)《业主投诉处理程序》。
(21)《业主入住工作程序》。
(22)《业主入住装修管理工作程序》。
(25)《物业资料控制工作程序》。
(26)《公共设施维修、养护工作程序》。
(27)《机电设备维修工作程序》。
(28)《安全管理工作程序》。
(29)《消防应急处理工作程序》。
(30)《园林绿化管理工作程序》。
(31)《清洁管理工作程序》。
(32)《社区文化开展工作程序》。
(1)《新员工入职培训制度》。
(2)《在岗员工循环培训制度》。
(3)《员工工作考核及奖罚制度》。
(4)《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。
(5)《经理助理岗位月工作考核表》。
(6)《部门经理岗位月工作考核表》。
(7)《部门员工岗位月工作考核表》。
(8)《业主意见月上访统计表》。
(9)《员工违章违纪处理意见申报表》。
物业管理制度
为适应公司经营管理及业务发展的需要,同时为了合理地使用人才、培养人才,保证公司各项经营管理业务的正常运作和服务品质,特制定本管理程序。
1、物业管理有限公司人力资源管理部门负责公司人力资源调配工作,审定各部门人员编制。
2、部门经理负责本部门内人员的合理调配,并报物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
3、公司任一员工都须接受公司作出的合理调动决定。
1、部门经理调动。
a、经物业管理有限公司人力资源管理部门批准,由物业管理有限公司人力资源管理部门填写《调动通知书》,并通知公司各部门。
b、接到《调动通知书》后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由物业管理有限公司人力资源管理部门监督执行。
c、如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由物业管理有限公司人力资源管理部门部门安排其他人员暂为代理。
d、新任命部门经理在到岗一周内应将管理处人事变动情况公告业主,公告应包括新任经理相片、简历及服务承诺等,以方便与业主的交流沟通。新接项目部门经理在业主入伙时,向业主进行公告。
2、管理及技术人员调动。
a、根据工作需要,由物业管理有限公司人力资源管理部门负责进行人员调配,填写《调动通知书》,并通知相关部门。
b、接到调动通知后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由被调人员的直属上级监督执行。
c、财务人员的交接须由物业管理有限公司财务管理部监督执行。
d、如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由直属上级或部门经理安排其他人员暂为代理。
3、普通员工(含班长)调动。
a、经相关部门经理同意后,由物业管理有限公司相关人力资源管理部门填写《调动通知书》。
b、如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由部门经理安排其他人员暂为代理。
1、调出部门接到物业管理有限公司人力资源管理部门发出的《调动通知书》时,该部门的人事管理员凭'调出部门联'办理相应的转档手续。
2、同时,调出部门的人事管理员将调出人员的个人资料、本年度的考核资料、培训档案、考勤资料、工资级别等人事资料,放在资料袋中并将袋口封住,加盖部门公章后,与'调入部门联'一起交给工作交接完毕的调出人员。
3、调动人员到调入部门报到时,调入部门的人事管理员首先应检查其个人资料是否齐全,如不齐应及时与调出部门取得联系并补齐资料。
1、升(免)部门经理。
由物业管理有限公司人力资源管理部门根据工作需要及业绩表现提交拟升(免)部门经理人选,报物业管理有限公司总经理批准,物业管理有限公司人力资源管理部门对其进行培训(面谈)后,由物业管理有限公司总经理签发任免决定。
2、升(免)部门主管、组长、组长、班长。
a、由部门经理根据工作需要及业绩表现,对拟升人员进行培训和考核后,由部门自行下发人事任命,并报某某物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
b、由部门经理根据业绩表现,对拟任免人员进行面谈,由部门自行下发任免决定,并报物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
1、人员编制增加。
部门审核,总经理批准后,可增加人员编制,相应的.组织架构图和岗位职责须在15天内完成修改,并报物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报某某物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
2、人员编制减少。
部门因业务调整需减少人员编制时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可减少人员编制,相应的组织架构图和岗位职责必须在15天内完成修改,并报物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报物业管理有限公司人力资源管理部门备案。
物业管理制度
1、每周五下午4点召开工作例会,各部门经理参加。
2、工作例会内容为:
各部门经理汇报本周工作情况及下周工作计划;
部门间工作协调、配合;
各部门经理工作建议;
公司工作安排;
3、工作例会原则上为60分钟。
有话则长,无话则短。
4、本制度一经确立,不再另行通知。
非紧急事务处置,不得请假。
5、如遇公司特殊工作安排,不能按时开会,开会时间另行通知。
6、会议地点:物业公司本部。
1、参加会议人员必须提前5分钟进入会场,不得迟到、早退,不得中途退出会议。
2、与会人员须带好笔记本,做好记录,积极发言,踊跃提出各种合理化的意见和建议,同时注意保持会场卫生,维持会场秩序。
3、参会人员原则上不予请假,因特殊情况不能参加会议的,须向总经理请假。
4、参会人员在会场内应手机等通讯工具(特殊需要除外),集中精力开好会。
5、不得在会场内交头接耳、闲谈,不准吸烟、吃零食。
6、会议期间不会客,不处理与会议无关事务,不得带无关人员进入会场。
7、注意做好会议保密工作,没有要求传达的有关问题,不得自行传达、扩散。
1、注意礼节、讲究原则。
物业管理礼仪接待要讲究礼貌,要克服服务工作低人一等的思想,要认识到尊重客户就是尊重自己,所以要在接待中既要坚持原则,又要注意礼貌。
2、一视同仁、举止得当。
物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待,不能看客施礼,更不能以貌取人,必须以优质接待服务来取得每一位业主或用户对你工作的信任,使他们乘兴而来,满意而归。
3、严于律己、宽于待人。
在物业管理接待服务工作中,业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼要求,应耐心地加以解释,宽容待人。
4、热情接待来访或来办事的人员,应先请来人坐下,询问来意,进行相应答复,临走时,送至办公室门外。
5、接待群众来访来电,讲究文明礼貌,耐心倾听,态度和蔼,用语准确,不得语言粗鲁。
1、为树立和保持公司良好的社会形象,进一步规范化管理,本公司员工应按本规定的要求着装。
2、员工在上班时间内,要求仪容仪表严整,总体要求是:得体、大方、整洁。
3、公司各级员工的着装应按公司要求着公司配发的工作服:
(1)夏装,短袖只能开解第一颗衣扣,长袖衬衫需佩戴领带并不得挽起袖子或不系袖扣;
男员工不准穿深色皮鞋以外的`其他鞋类(包括皮凉鞋),女员工可着有扣凉鞋。
(2)冬装,着西装时应配深色袜和深色皮鞋。
(3)无论冬、夏装均要佩戴公司徽标,公司徽标应佩戴在左胸前适当位置上。
4、员工不得裸露纹身,上班应注意将头发梳理整齐。
男职员发不过耳,并一般不准留胡须;
女职员上班提倡化淡妆,金银或其他饰物的佩戴应得当。
5、员工工作期间外出,属工作需要可着其他服装,但要得体、大方、整洁。
回公司需按公司要求着装。
6、服装换季时间,由公司统一规定。
7、员工违反本规定的,除通报批评外,每次扣款10元;
一个月连续违反三次以上的,扣发当月工资或绩效工资100元。
8、各部门、各线负责人应认真配合、督促属下员工遵守本规定。
一月累计员工违反本规定人次超过三人次,并连续两月,扣发该部门负责人工资100元。
1、为使公司电话发挥最大效用且尽可能节省话费,特制定本制度。
2、市话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。
3、每次通话前应对通话内容稍加构思或拟出提纲,通话时应简明扼要,以免耗时占线、增加话费。
4、通话时应注意礼仪礼貌,体现公司员工良好的文化素质和精神风貌。
5、凡开通长途电话的部门,长途电话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。
各部门经理应建立《长途电话登记簿》,详细记录通话人、受话人、主要内容、通话时间等。
禁止因私使用公司长途电话(特殊情况需经部门经理同意后方可使用)。
6、公司传真收(发)应登记备案后交收(发)人签字确认。
1、公司节假日期间设立公司各部门经理以上领导值班制度,排定值班表,印发各有关部门和人员。
2、目的:以公司业务工作为主。
3、一般以下班后时间或节假日为值班时间。
4、值班要点:
(1).处理未完成工作。
(2).处置下班后及节假日的突发、紧急事件。
(3).值班人员接打值班电话,应记录来电时间、单位、授话人、主要内容。
(4).值班接待来宾要记录来访时间、单位、来访人、主要内容,提出处理意见。
(5).值班人员要按规定准确填写值班日志。
1、为保守公司秘密,维护公司权益,特制定本制度。
2、公司秘密是关系公司权力和利益,依照特定程序确定,在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。
公司各部门以及职员都有保守公司秘密的义务。
3、公司秘密包括下列秘密事项:
(1)公司重大决策中的秘密事项。
(2)公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策。
(3)公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录。
(4)公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表。
(5)公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息。
(6)公司职员人事档案,工资性、劳务性收入及资料。
(7)其他经公司确定应当保密的事项。
(8)一般性决定、决议、通告、通知、行政管理资料等内部文件不属于保密范围。
(9)业主档案、园区声像监控档案。
采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由电脑使用者负责保密。
物业管理制度
公司分管理层、操作层两级员工配置人员。人员配置控制在公司合理的编制范围内,以精简、高效为原则。配置工作程序如下:。
1、管理层:各部门、分公司申请增加人员,需提前一个月填写《人员需求申请表》,经人力资源部审核、公司领导审批后由人力资源部负责实施。
2、操作层:需提前一个月填报《人员需求申请表》交由人力资源部审核后办理。
1、人才招聘会或公众媒体发布招聘信息。
2、职业介绍所或人才服务机构推荐。
3、应届毕业生招聘。
4、公司员工推荐。
1、公司用人坚持任人唯贤、不拘一格、考核竞争、择优录用的原则,从多个对象中选择高素质人才。
2、公司用人实行回避制度,欢迎员工向公司推荐人才,但不得推荐自己的亲属,不得对被推荐人是否录用及录用后的使用施加影响,被录用人员必须与公司员工无亲属关系。
(一)通用条件:。
1、管理层人员男性45岁以下,女性40岁以下;操作层人员男性40岁以下、女性35岁以下。特殊岗位人员及有高级职称者年龄可适当放宽。
2、服从领导、听从指挥、听从分配、积极主动、认真负责、综合知识全面。认同中海企业文化和企业精神,热爱物业管理工作,有物业管理及相关岗位工作经验,有一定的工作能力。
3、身体健康,无慢性、传染性疾病,精力充沛,能完全胜任工作需要。
4、品行端正,无不良思想及行为。有事业心、进取心和高度的工作责任感。富有团队精神,敢于对不良现象进行大胆的批评。
5、管理层人员须大专以上文化程度或中级以上专业技术职称。操作层人员须高中、中技以上文化程度(有特殊专长、能力者可适当放宽到初中以上文化程度);特种工(电工、电梯工)须持北京市劳动局签发或转审的有效'特种作业操作证',普通维修工(水工、泥瓦工、空调工等)须通过公司相关部门安排的相应专业知识考核。
6、执有相应级别物业管理执业资格证书,特殊情况无资格证书的一般管理人员须在入职半年内自费参加物业管理上岗培训并取得上岗证书。
(二)具体条件:见《岗位入职要求》。
(一)求职材料筛选。
人力资源部根据应聘者所应聘职位,审核应聘人的简历是否符合岗位要求,对符合要求者,将安排其面试。
(二)面试。
1、应聘者填写《应聘人员登记表》,属公司员工推荐的应有推荐人的推荐承诺书。
2、应聘者提供身份证、学历证、学位证及职称证书、物业管理执业资格证书原件,应聘特殊工种维修工者须提供'特种作业操作证'原件。
3、相关部门见工,面试人对应聘者进行第一次面试,具体内容包括:了解应聘者以往工作经验、对其技术业务水平进行考核了解,介绍公司概况及工作环境等并做出面试情况报告。
4、人力资源部根据第一次面试情况决定是否给予第二次面试。
5、第二次面试,助理经理以上人员由相关部门组成招聘小组进行复试,复试合格者报总经理办公会讨论,确定其工作岗位、职务及薪金待遇。助理员及以下人员由公司人力资源部协同有关部门人员面试并提出是否录用意见并报总经理审批。
应聘者面试合格,公司研究同意录用,人力资源部将通知其前往指定医院体检。体检合格者,持以下材料到人力资源部报到:。
1、学历、职称证明。
2、个人简历。
3、近期1寸照片1张。
4、身份证复印件。
5、体检证明。
6、特殊工种维修工须提供'特种作业操作证'。
根据以上材料,人力资源部为其办理入职手续并下发任职通知单,通知其到相应的.单位或部门报到。
1、试用期制度。
所有员工到公司工作以后,均实行试用期制度,试用期时间按国家有关规定执行。试用期满人力资源部对员工表现进行考核,考核合格者转为正式员工;不合格者,延期试用或不予录用。
2、全员劳动合同制度。
无论何种来源方式员工,均实行全员劳动合约制形式与公司确立劳动关系。
聘用员工合约期限为一年,合约期满,如工作需要,本人同意,由人力资源部进行续约考核,提出建议报总经理办公会批准后,方可续约。
3、续约。
合约期满前一个月,由人力资源部通知本人,明确公司是否要求续签合约。如公司需要,本人也同意继续在公司工作,经考核合格,即办理续签合约手续,否则到期终止合约。
4、合约期间离职。
a)、员工提出辞职的,由本人提前30天提出面申请,员工所在单位签署意见,交人力资源部报公司领导审批。
b)、公司辞退的由人力资源部通知本人及所在单位。如符合国家离职补偿相关规定的,发给离职补偿金。
c)、离职需交清工作和公用物品,办理完离职工作交接清单所列事项以后,由人力资源部按规定作离职结算。
5、解约。
对违反国家法律法规、公司规章制度被解除劳动合同或续约考核不合格等不再聘用的员工,应办理离职手续,具体手续如下:。
由人力资源部书面通知其本人及所属单位,并签发《终止/解除劳动合同通知单》。在工作交接完毕并经部门、分公司主管、经理签字和公司有关部门会签后,持《员工离职会签单》到人力资源部结算。
1、公司董事、助理总经理及以上人员由公司董事会提名,报上级公司批准并发文任免;。
6、部门、分公司助理经理由总经理办公会研究决定,公司发文任免。
1、公司部门及分公司管理层人员的工作调动,须经公司领导研究决定,公司人力资源部具体实施办理。
2、公司其他人员调动由人力资源部办理内部调动通知。
物业管理制度
规范物业工程维修、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程维修事务。
2术语
2.1保修：针对自身的产品移交时存在的或相关法规合同规定的期限内出现的质量缺陷，施工单位承担应付的维修和保证责任。
2.2保修金：指工程建设方（发包人）与施工单位（承包人）在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
2.3缺陷责任期：工程建设方预留施工单位保修金的期限。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于施工方原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于建设方原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在施工单位提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。缺陷责任期内，由施工方原因造成的缺陷，施工方应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如施工方不维修也不承担费用，建设方可按合同约定扣除保修金，并由施工方承担违约责任。施工方维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。
2.4保修期：从工程竣工验收合格之日起计算，施工方对工程承担保修责任的一个期限。根据国家《服务建筑工程质量保修方法》第七条明确规定，在正常使用下，建筑工程的最低保修期限规定为：
a）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
b）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
c）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
d）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
e）装修工程为2年。
f）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
3职责分工
3.1项目总经理作为保修期内维修工作总负责人，协调和督促各参与部门、单位在合理时间内完成维修工作。指定项目工程部专职（或兼管）工程师负责落实具体维修工作。解决物业部、项目工程部遇到的重大维修技术或协调问题。
3.2项目工程部专职（或项目总经理指定兼管）工程师，负责建立维修管理台账，组织保修期内维修工作的实施，负责组织监理公司、施工单位判别维修原因、施工方法、责任方，负责组织具体维修工作，监督维修施工质量、进度。负责向违约的维修责任单位发索赔通知并向成本部备案。
3.3物业部作为维修工作组织主体，负责受理报修或投诉，启动维修程序，维修过程监控，组织维修验收及事后回访工作。保修期内负责联系小业主维修意见，维修工作面，维修时间落实，验收确认。负责组织后备维修队伍，建立合格维修服务供应商供方库，遇本流程第4.2.1条情况时安排维修施工。保修期后提供维修有偿服务。
4关键活动描述
4.1维修受理
4.1.1物业部负责工程维修需求的受理，需求来源包括但不限于：
a）小业主报修；
c）日常巡查：各部门日常巡查中发现物业损坏需进行维修时；
d）集团或商业物业经营公司要求：集团基于物业提升需要，或营运公司基于营销、招商等活动需要，为更好地维护物业形象，拟对商业物业进行维修时提出维修需求。
4.1.2物业部接报维修需求时，进行信息的书面记录，登记【工程维修受理单】并记录维修效果要求、时间要求等。
4.2维修实施
4.2.1物业部接报维修需求后，工程管理岗1小时内到场核实工程维修部位、责任方、是否属保修范围等信息，对维修事项进行初步分判。对总分包合同约定处于保修期和保修范围的工程维修，处理如下：
a）物业部向项目工程部发出【维修工程现场调度通知单】。
b）项目工程部专职工程师（或兼管工程师由项目总经理指定）收到【维修工程现场调度通知单】后18小时内到场核实（或直接指令施工方到场），判别责任工程承包单位。
c）项目工程部向责任工程承包单位发出【维修工程现场调度通知单】，通知承包商进行维修。承包商拟定维修方案后，项目工程部（联同监理公司）审核或根据需要组织方案会审。承包商按合同约定时间（不超过48小时内）进场维修。
d）若承包商有下列情况之一，物业部向项目总经理请示后，签发【维修工程委托通知单】，另行委托其他承包商处理（此项内容可参照相关承包商施工合同约定调整）：
拒绝维修或不接收通知单。
同一单维修超过规定时间仍未完成。
在同一区域内对同一位置进行第二次维修。
在同一区域内持续三个月各类维修不断，且仍有问题出现。
因保修承包商人员服务行为造成客户或顾客强烈投诉。
原承包商非因特殊原因，未能在规定的期限内到达现场，且再次通知又不能按期到达。
原承包商因机构转移等特殊情况不能按规定时间到达现场，经与物业管理组沟通且经
物业管理组同意。
e）物业部另行委托其他承包商时，其单位必须为【供方库】中合格供方，并按照【供方选择与管理流程】进行选择。选定承包商后，参照a执行。
f）原工程承包商或另行选择的承包商进行维修时，项目工程部负责跟进监督，有以下维修任务的必须由物业部工程管理岗陪同前往：：1、渗漏水问题；2、结构裂缝；3、重复维修；4、责任界限不清；5、地基下沉，有陪同人员前往需在【维修工程现场调度通知单】的接单人处同时签名。
4.2.2对不处于保修期和保修范围的工程维修，物业部判断可否自行解决。
a）若可以，物业部自行拟定维修方案并实施维修。
b）若不可以，物业部按照【供方选择与管理流程】的要求选择维修单位（亦可接洽原工程承包商）。维修单位拟定维修方案后，物业部审核或根据需要组织方案会审。会审通过并经项目总经理审批后，维修单位按约定时间进场维修。物业部负责维修过程的跟进监督。
4.2.3对4.2.1和4.2.2所述各类工程维修，维修完成后，组织维修部门（项目工程部或物业部）通知物业部组织验收，报修客户或维修需求部门参与。若满意，则客户或相关需求部门在【维修工程现场调度通知单】签字确认；若不满意，应继续组织维修，直至客户或需求部门满意为止。
4.3维修费用结算
4.3.1验收通过，组织维修部门进行工程量和费用核算，编制【维修工程费用结算单】，报项目总经理审批。其后，根据维修事项所处范围和责任方，成本部进行维修费用的结算。
4.3.2若维修内容属于原承包商保修范围且尚处于保修期，则承包商有义务及时履行保修承诺，并承担所发生的全部维修费用：
a）原承包商及时保修，相关费用由承包商自行承担。
b）因4.2.1之b各类情形，物业部另行委托承包商时，若维修需求发生于缺陷责任期内，依据合同直接扣除原承包商的保修金；若维修需求发生于缺陷责任期外，公司应向原承包商追缴（依据双方合同），必要时通过法律途径。
4.3.3若维修内容不属于原承包商保修范围及保修期，物业部判定责任方（可根据需要组织相关部门共同参与判定），经项目总经理审批后实施。不同情形处理如下：
a）因客户或顾客原因造成的.维修问题，按有偿服务流程向客户提供有偿服务。
b）因材料和设备质量缺陷引起的维修问题，若属甲供范围，费用由我方承担，项目部发起付款；若为乙供，或虽由我方采购但工程承包商履行最后检验的，应向原工程承包商收取维修费用。
c）上述以外的情形，或因地震、洪水、台风、地区气候环境条件等不可抗因素外导致的维修问题，按《住宅质量保证书》约定执行。
4.3.4维修通过验收且费用结清后，维修关闭。
4.4 总结与分析
4.4.1物业部每月汇总【维修工程现场调度通知单】，建立维修档案并进行统计分析。上交集团行政部和工程部。
4.4.2对由集团直接要求的维修事项，物业部应及时将维修结果反馈集团行政部和相关部门。
4.4.3物业部应定期组织客户回访。
5相关法务协助
5.1.1维修制定解决方案时，涉及到法律问题的，由行政部协调提供法律服务；涉及到维修费用确定问题的，由成本部预算人员提供相关服务。
5.1.2维修时，客户不同意解决方案的，三次协调无效，客服人员或维修人员收集有关资料提交行政部备案，涉及到法律问题的可采取法律程序解决。
6参考模板
6.1 【工程维修受理单】
6.2 【维修工程现场调度通知单】
6.3 【维修工程费用结算单】
物业管理制度
1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。
2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。
3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。
4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。
5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤。
6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。
物业管理制度
为激励物业安全服务管理人员积极做好本职工作,按时、保质、保量的完成工作任务,特制定本考核制度。
(1)员工的考核内容由从事物业安全服务管理的各部门根据本部门的'实际工作制订,并报物业安全服务管理部备案。
(2)各部门经理、主任的考核内容由物业安全服务管理部制订。
根据考核得分评定为优、良、及格、不及格四个等级。
(1)各部门由专人负责本部门的员工考核工作,并将考核情况报物业安全服务管理部备案。
(2)考核工作须定期、按时进行,原则上每月考核1次。
(3)每年12月由物业安全服务管理部对全体在职员工进行年终考核,考核标准同各部门制订的标准。
物业管理制度
一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责：
3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束。
4.1进公司必须穿好工作服;。
4.2工作服要干净;。
4.3进公司须戴工作证;。
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间。
5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：
5.2不得无故迟到、早退、外出;。
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。
5.4严禁无故旷工;。
5.5上、下班必须签到;。
5.6不许代别人签到;。
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件。
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。
6.2注意整理整顿;。
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;。
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。
6.5节约用水，用电，不得浪费;。
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;。
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它。
7.1服从上司的'命令;。
7.2发生事情必须立即上报、联络;。
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;。
7.4严禁在花园内吸烟;。
7.5不准喧哗、赌博;。
7.6不准盗窃他人或公司内的东西;物业管理公司规章制度。
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;。
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;。
3、严禁在办公室私用电话;。
4、除急事外不许接听私人电话;。
5、未经许可不准在公司内演说集会;。
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;。
7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;。
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间：
1、无故早退或迟到，罚款5元。
2、无故旷工一天扣除2天工资;。
3、旷工连续3天，按自动离职处理;。
4、忘记签到或签错日期同样罚款5元;
5、发现代人签到，一律罚款20元;。
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元;。
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;。
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%;。
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿;。
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元;。
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它：
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元;。
4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理;。
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理;。
6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。