规章制度的制定应根据实际情况和特定需求进行，灵活性和适用性要兼顾。规章制度的修订和更新是必要的，以下是一些规章制度修订和更新的指导原则供大家参考。
业主项目管理制度
物业项目业主委员会印章管理制度(20xx年x月x日业委会会议通过)。
第一条依据《北京xx业主大会议事规则》第二十五条关于业主委员会应当建立健全印章管理制度的规定制定本制度。
第二条业主委员会所有印章严格按照本管理制度使用。
第三条业主委员会所有公章存放在业委会办公室保险柜里,由常务副主任和秘书长共同负责保管。
第四条印章保管人不得将印章转借他人,如确因工作需要或印章保管人外出,印章可暂由其他副主任保管或业主委员会会议决定保管人,并办理暂时交管手续,工作完成后或印章保管人回京,及时将印章保管手续交回保管人。
第五条经业主委员会委员半数以上同意的事项,可使用业主委员会印章。其他情况使用业主委员会印章,使用人应填写'印章申请单',写明使用原因,报业主委员会主任同意后,由印章保管人盖章。
第六条签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的,须经业主委员会半数以上委员签字同意,使用业主委员会印章。
第七条开具介绍信、证明使用印章,一般使用业主委员会办公室印章,经业主委员会常务副主任和一名委员签字同意方可盖章。
第八条财务章使用除业主委员会主任、秘书长签字外,还需一名委员签字。
第九条所有印章使用,须做好登记并存档。印章保管人每年须向业主委员会报告印章使用情况。
第十条未执行以上程序擅自使用印章的,由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响,依法追究印章保管人的相应责任。
第十一条印章遗失,应及时在北京新闻媒体上声明遗失,并按照相关规定重新刻制。除不可抗力导致印章遗失外,因印章遗失造成经济损失或不良影响,印章遗失责任人承担相应的责任。
第十二条若保管印章的业主委员会委员资格终止,应在资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的印章,并完成交接工作。
第十三条业主大会会议选举产生新一届业主委员会,原印章保管人不再是本制度规定的.保管人,自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的印章移交给新的保管人,并完成交接工作。
第十四条若业主委员会委员集体辞职,应在集体辞职之日起5日内,将其保管的印章交由延庆县政府小区办代为保管。
第十五条本制度经业主委员会会议通过,按照《议事规则》第二十六条公示后生效。
小区业主管理制度
一、全面登记的基础上，开展经常性的人口调查工作。建立健全各种群防群治的网络，把各层各类人员纳入一定的'组织管理系统，进行控制管理。
二、常住人口在户口登记上，要建立出生、死亡、迁入、迁出、变更更正、居民身份证等调查统计制度。
三、在重点人口管理上要实行秘密控制、教育疏导、帮助转化、监督管理等不同的控制手段。
五、在管理机制上，要实行专门机关与群众自治自控相结合方法。
小区业主管理制度
为有效保障小区业主的人身安全，严格规范小区饲养宠物行为，特制定本规定：
1、小区内严禁饲养有危险性的宠物；
2、饲养宠物必须经相关政府部门核准，签发饲养宠物许可证方可饲养；
3、饲养犬类宠物必须遵守《深圳市经济特区限制养犬规定》条例；
4、饲养宠物住户须到管理处登记在册；
6、携带宠物在区内行走必须服从安全管理，并及时清理宠物排出的粪便；
7、饲养宠物的住户不得妨害他人工作、休息；
8、如发生宠物咬伤人意外事件，饲养人必须立即送受伤人就治，并对此负完全责任；
9、饲养宠物的.住户对有病态、伤态及死亡的宠物应妥善处理，不得随便遗弃、放任；
10、“遵守公德、爱护环境”，饲养宠物之住户自学应自觉遵守规章制度，遵守社会公德。
业主档案管理制度
规范客户档案的管理工作。
1.物业部主管负责监控业主档案保管与跟踪工作。
2.行政接待人员负责依照本规程具体实施业主档案的保管与跟踪。
1)经业主签署的《业主公约》。
2)经业主签署后的《消防安全责任书》。
3)《业主家庭情况登记表》。
4)《钥匙领用登记表》。
5)《业主证领用登记表》。
6)《业主入住验房表》。
7)《装修申请审批表》、签署后的《装修施工承诺表》、《装修安全责任书》、相关图纸及装修施工队资料。
8)《违章处理通知单》及处理结果资料。
9)业主的有关证件复印件。
10)业主产权确认登记(产权证书)。
11)其他应保存的资料。
1)根据档案盒(夹)的规格准备相应的档案标贴纸。
2)在档案标贴纸上的打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:×××-×.×-s.w-业主档案:表示物业管理公司××管理处物业部管理的业主档案。
3)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(夹)左侧立面距顶部3cm位置上,并排列在档案柜中。
1)准备适量的26cm×34cm左右尺寸的档案袋。
2)将写有'栋号、楼层号、房号'的标贴纸贴在档案袋封面上。
4.将业主的'有关资料存放在相应的档案袋内。
5.将各业主的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒(夹)内。
6.按档案盒(夹)内的各业主的档案排列顺序将档案有关内容登记在《业主档案目录》内,内容包括:序号、档案编号、业主姓名、入住时间、档案页数、备注等栏目。
1)当发生下列情况变化时,行政接待人员应将变化情况记录在业主档案中:。
a)通讯电话联络方式发生变化时;。
b)业主发生更替时。
2)业主档案跟踪管理,由行政接待人员每季度进行一次家庭情况的普查,对拖欠管理费、水电费和其他服务费一个月以上的业主,行政接待人员应至少每隔15天对业主的联系方式跟踪一次。
3)对产权发生变更的业主,管理处应及时为新业主建立'业主档案',同时对原业主的档案另置保管,保管期三年。
8.业主档案属绝密档案,特殊情况如需查阅须报管理处经理批准,经物业部档案行政接待人员办理登记手续后方可查阅。
10.具备电脑办公系统的可以将各业主资料输入电脑进行管理。
11.本规程执行情况作业物业部档案行政接待人员绩效考评的依据之一。
12.档案收集齐全完整,组卷合理,做到类别清楚,排列存放有序,便于检索;。
13.档案无虫蛀、霉变、破损、遗失;。
14.借阅档案要经过批准,并做好记录。
小区业主管理制度
一、通过多种多样的社区文化活动，丰富业主（住用人）的文化生活，激发爱小区热情，促进小区管理，增强凝聚力，树立小区文明新形象。
二、重视群众艺术，突出特色，制定计划，组织落实，形成有张力、有弹性的社区文化。
活动网络。
三、群众性活动和日常活动相结合，动员和激励全体业主（住用人）参与、出谋策划，提高小区整体素质。
四、促进精神文明建设，活跃小区文化气氛，营造整洁、舒适、安全、宁静、便捷的生活环境。
五、开展富有创意的`专题文化活动，增强业主（住用人）的邻里和睦关系，激发主人翁责任感、荣誉感、自豪感、归属感。
六、通过丰富、有效的文化活动，加强与业主（住用人）的交流、密切情感，争取业主（住用人）的支持和信任，促进物业管理工作的顺利开展。
业主管理制度
规范业主入住管理工作,确保业主顺利入住。
小区(大厦)已经通过接管验收,达到入住条件。
4.1房屋无重大质量问题。
4.2工程遗留问题基本得到解决。
4.2.1工程资料已经齐备;。
4.2.2业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束;。
4.2.3达到入住的条件,具体条件包括以下几点。
4.2.3.2配套设施基本齐备,建成并能够使用;。
4.2.3.3客户服务部有固定的办公场所并开始办公;。
4.2.3.4物业管理公司已经同委托方签订《物业管理委托合同》。
5.1入住资料准备。
5.1.2《入住通知书》的内容要求写明物业公司办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细,并附简明扼要的入住流程等。
5.1.3印刷以下各类入住表格:。
5.1.3.1《〈业主证〉领用登记表》;。
5.1.3.2《住宅使用说明书》;。
5.1.3.3《住宅质量保证书》;。
5.1.3.4《钥匙领用登记表》;。
5.1.3.5开发商提供的《入住验房表》;。
5.1.3.6《业主家庭情况登记表》;。
5.1.3.7《入住登记表》。
5.2设计办理入住手续流程图。
5.2.1入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理。
5.2.2区内环境。
5.2.2.1入口处挂欢迎横幅,插彩旗,营造热烈的气氛;。
5.2.2.3入口处标明客户服务部办公地址和办公时间。
5.2.3客户服务部办公环境。
5.2.3.1挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的'感觉;。
5.2.3.3管理人员着装整洁,精神饱满;。
5.2.3.4办公室内资料摆放整齐有序。
5.3发出入住通知。
5.2.1物业管理中心依据议定的入住时间,向业主发出入住通知,内容包括:。
5.2.2《关于办理入住手续的通知》;。
5.2.3《致广大业主的慰问信》。
5.4收到入住通知。
业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到客户服务部办理入住手续。如果在规定截止期限到来的前3天内,业主尚未办理入住手续的,物业管理中心内勤应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,内勤应将情况向经理汇报决定是否再次催办。
5.5《关于办理入住手续的通知》。
5.6《购房合同》原件和复印件各一份。
5.7业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人两张。
5.8单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份。
5.9委托他人办理的,须带业主委托书。
以上为办理入住所需。
6.1验证。
内勤在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查:。
6.1.1《购房合同》原件;。
6.1.2业主的身份证原件;。
6.1.3单位购房的还须检查其单位营业执照副本;。
6.1.4委托他人办理的,还须检查业主的委托书;。
6.1.6将业主提供的照片一张贴在《业主家庭情况登记表》内,另一张为业主办理《业主证》。
6.2交纳入住费用。
客户服务部指引业主到财务部缴纳入住费用,财务部根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目。
6.2.1有线电视初装费。
属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费。
6.2.2水电押金。
实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取。
6.2.3装修保证金。
业主可选择入住时交纳或等申请二次装修时再交纳。
6.2.4装修垃圾清运费(略)。
6.2.5管理费。
以入住之日起计算当月管理费。
7.2房屋验收合格的,客户服务专员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;。
7.3验收中发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,客户服务部应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知业主。
7.3.2整改完毕后,由客户服务专员通知业主二次验收,二次验收不合格的,由客户服务主管进行跟进,并依据物业管理公司同发展商签订的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
7.4发放钥匙。
7.4.3业主在领取钥匙时,客户服务专员应要求业主在《钥匙领用表》内签名确认。
7.5签署《业主公约》和《消防安全责任书》。
7.5.2请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》;。
7.5.3客户服务专员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中一份存入业主案,另一份随其他资料交业主保存。
7.6资料发放。
内勤将以下资料发给业主保存并要求业主在《资料领取清单》上签名:。
7.6.1《住户手册》;。
7.6.2《住户指南》;。
7.6.3签署后的《业主公约》;。
7.6.4签署后的《消防安全责任书》;。
7.6.5《住宅使用说明书》;。
7.6.6《住宅质量保证书》。
7.7开通水电。
7.7.1内勤应邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中;。
7.7.2内勤需通知工程管理部开通该业主房屋的水电。
8.1《业主家庭情况登记表》;。
8.2《业主入住验房表》;。
8.3《钥匙领用登记表》;。
业主管理制度
一、为加强项目部所属建筑工程施工现场安全生产管理工作,落实公司建筑工程安全生产管理制度,有效控制一般性事故,杜绝重大安全事故的发生,创建标准化工地,制定本管理规定。
二、树立“安全第一、预防为主”的安全生产管理意识。
三、本管理规定适用于项目部所属各施工工地。
四、项目部经理作为项目部安全生产管理的第一责任人,对项目部安全生产管理工作全面负责。根据项目部实际情况和工作特点,编制和实施本项目部安全管理规定,组织对项目部所属工程安全生产、文明施工管理的检查。收集有关安全生产的事例、图片,每月组织项目部工作人员和所属工程全体施工人员进行安全生产教育。
五、项目部甲方代表负责项目部所属建筑施工现场的日常安全监管工作,检查各施工单位的安全生产管理状况。
六、监理单位安排安全监管员,负责对所监理的工程进行安全监管。施工单位应根据所承建的工程规模,配备相应数量的专职安全员。大型工程、复杂工程、特殊工程可根据实际情况设多位安全员,负责所施工楼座的安全生产管理。
七、总包单位安全监管员、安全员应经过相关部门培训,取得上岗资格证,并应定期参加相关部门组织的再教育。安全监管员需配备一部数码相机,以便随时记录取证施工单位违章作业的人与事,作为处罚依据。
八、建筑施工安全生产管理的依据是国家、市有关部门颁布的相关安全生产管理的法律、法规、规范与技术规程等。
九、建筑施工现场实行安全生产管理一票否决制,即如果存在安全生产隐患,生产安全没有保证的情况,项目部、监理部有权命令施工单位立即停工整改,直至消除安全生产隐患,确保生产安全。建筑施工现场管理严格按照国家、市相关规定执行。
十、项目部经理全面负责项目部在建工程安全生产管理工作,监控在建工程的安全管理。参加由监理部组织召开的工程例会及相关专题会议,总结经验教训;组织施工现场安全生产管理的检查、评比工作,奖优罚劣。
十一、甲方代表负责施工现场的日常安全生产监管工作。每天巡查现场的安全生产管理状况,监督监理单位对施工单位的安全监管。检查施工单位的班前安全教育情况,安全教育记录。根据当天安全生产管理要务有针对性地进行旁站监管,对施工单位违章操作的人与事进行拍照取证,作为处罚依据。总结当天的安全生产管理情况,有问题及时向项目部经理汇报。
十二、施工单位进场时,安全监管员要检查施工单位安全报监、意外责任险投保、专职安全员持证与年检情况;施工人员安全教育培训情况及记录;特殊工种操作人员人证相符情况,近一年内体检情况;施工机械的安全状况与年检情况等。
十三、进行涉及安全问题的分项工程施工之前,安全监管员应审核施工单位的专项安全施工组织设计,确保安全施工切实可行,监督施工单位严格按照审核的施工方案执行。
涉及安全问题的分项工程:基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手架工程、临时用电工程、爆破工程、塔吊拆装工程、电梯安装工程、高空作业等。
十四、进行涉及安全问题工作时,要严密监管施工单位的工作,必要时要求监理单位进行旁站式监管或亲自进行旁站式监管,及时发现不规范的`操作,及时制止。
十五、为引起监理人员、施工人员对日常安全工作的重视,项目部人员在日常巡查过程中,每发现一次以下现象,对监理单位、施工单位违章责任人处以100元罚款。
1、施工人员、工作人员进入施工现场不戴安全帽、安全帽不合格或安全帽佩戴方式不正确。
2、施工人员、工作人员穿拖鞋、高跟鞋、赤脚进入施工现场。
3、高空作业人员不使用安全带或使用安全带不规范。
4、施工人员、工作人员酒后进入施工现场。
5、特殊工种工作人员无证上岗或人证不符。
6、私扯乱拉电线、违章用电。
7、安全监管员、安全员脱岗。
8、其他常见、易犯的违章情况。
监理单位、施工单位在一个年度内累计出现五次上述情况记为一次一般安全事故,依此类推。
十六、本年度内发生重大安全事故,在与监理单位的委托监理合同中规定,如其监理的工程发生重大安全事故,扣其监理费总额的50%,监理单位与总监理工程师三年内不得在公司参与工程投标;在与施工单位的施工合同中规定,如其承建的工程发生重大安全事故,在工程结算中总造价降低六个百分点计算,施工单位与项目经理五年内不得在公司参与工程投标。为保证该费用的扣除,应在监理、施工合同中注明以银行保函的形式予以保证。
一般安全事故指未造成重大财产损失、没有人员伤亡、未造成重大社会影响,对工程建设没有大的影响的事故。重大安全事故指造成重大财产损失、严重人员伤亡与严重的社会影响的事故。
十七、本制度自开工之日起实施。
业主委员会财务管理制度
为坚持服务业主、节俭办事的宗旨，防止因权力集中缺失监督、滋生腐败及滥用职权行为的发生。根据国家有关规定，结合本小区实际情况，制定民警小区业主委员会（以下简称业委会）财务管理制度。
第一条财务收入范围。
1、向各位业主收取的各项必须开支费用；
2、公共设施、场所的租赁费和出让金；
3、墙体、楼顶等小区内公共场所广告费、门面、地面收费中属业委会应提作经费的部分；
4、经业委会研究同意向业主公告后的其他合法收入。
第二条财务开支范围。
1、支付聘用工作人员的工资；
2、维持正常工作必须的工具、办公用品及有关费用；
3、业主代表大会会议费用和业主委员会会议费用；
4、小区物业招标费用，包括宣传广告费、评估费、公告等费用；
5、小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用；
7、其他经业主代表大会同意的额外开支。
第三条账目管理。
业委会财务专委须监督做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。支出票据必须注明发生事项、时间、由经办人、负责人签字，做到手续齐全。所有财务收支账目由会计或负责财务工作的业委会成员保管登记，其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。账目保管人更换的，须经业委会主任、副主任签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。
第四条资金管理。
业委会在银行开设专门账户由专人负责银行现金存取。其他任何人员不得保管、私存业委会的资金。除业委会共同议定的款项外业委会资金不得用于因私或挪作他用。超过xx元的大额备用现金必须存入业委会指定的银行账户。更换现金保管人或出纳，要在业委会指定的委员的监督下进行交接，三方必须签字确认。提取xx元以上的现金，必须提前一天通知出纳，提取2万元以上的现金，必须提前2天通知出纳，经主任委员及分管财务副主任同意出纳对现金金额确认并登记然后转交办理人或当事人。
第五条费用开支计划。
1、业委会应当制定年度财务预算、决算方案报业主代表大会决定，并于业主代表大会会议结束后7日内以书面形式将年度预算、决算方案和经费收支账目在小区大院内公告，接受业主的质询监督。每年业委会根据上期财务开支情况，预期本期将要发生的费用，制定本期财务费用开支计划。财务费用开支计划可适当留有余地，并根据实际情况进行调整，日常办公费用列入财务预算。
2、在小区维修基金保养期结束后，每年初根据小区公共设施设备实际状况，在资金条件允许的情况下，制定维修计划公示。
3、业委会必须每季度初将上季度的经费收支账目在小区大院进行公示，主动接受业主的质询和监督。
第六条审批权限及程序。
1、正常开支以年度财务预算为准?特殊开支须经业委会研究批准，具体开支费用由当事人书面申请。
2、在财务预算内的开支：500元以内的开支，由主任审批。500元以上1000元以下的开支不含1000元由业委会主任委员和主管财务委员审查签字后方可开支，特殊开支须经业委会研究同意后由主任、主管财务副主任审批。1000元以上xx元以下含xx元的.须经业委会会议简易程序，半数以上的业委会委员签字同意后方可开支，xx元以上的开支已列入年度财务预算的由业委会会议研究同意，须有会议决议方可开支，为列入年度财务预算的，由业委会会议研究并经半数以上委员表决同意须有会议决议后方可开支。
3、费用报销须经办人或当事人在合法报销单据上说明开支用途并签字，审查同意开支的主任委员或副主任委员或参于业委会会议简易程序的委员，签字证明后确定。无法办理合法凭证的由主任、副主任同审批。
第七条附则。
1、业主有权对业委会的账目进行预约查询，分管的委员应定期或不定期向业主委员会报告财务工作。
2、业委会委员违反上述规定的，经业委会全体委员会议研究过半数以上同意呈报业主代表大会决定，终止其业委会委员资格。因个人行为造成损失及属业主公产产流失的，由个人完全承担经济赔偿责任及法律责任。
业主管理制度
为规范业主委员会财务收支管理,增强财务收支透明度,根据国家财务相关法律规定,制定本制度。
第一条 业主委员会财务收入只要包括“公共设施、设备、场所租赁费”“公共设施、设备、场所广告费”等业主(代表)大会同意的其他合法收入,财务支出包括“业主(代表)大会会议费用”
“业主委员会会议费用”“业主委员会日常办公费用”“业主委员会成员津贴”“业主委员会常委秘书工资”等业主(代表)大会同意的其他支出。
第二条 每项财务收支必须建立帐目,并由常委秘书保管登记。
第三条 业主委员会主任负责金额300元以内的.支出,金额超过300元以上支出必须经过业主委员会会议决议,主任签名确认,提取现金必须提前3天通知现金保管人,由常任秘书对现金金额确认、登记,转交办理人或当事人。
第四条 主任、副主任不得保管、私改帐目,不得保管现金。
第五条 现金由委员专人保管或者在保险箱保存,大额现金必须存入业主委员会指定银行。
第六条 更换现金保管人或帐目保管人,要在业主委员会的监督下进行交接,双方必须签字确认。
第七条 每季度在小区物业范围内公布财务收支并接受质询。
第八条 业主有权力对业主委员会帐目进行预约查询。
第九条 业主委员会必须在业主(代表)大会汇报财务收支情况和接受质询。
第十条 违反上述规定的委员,终止其业主委员会委员资格,个人行为的,业委会必须追究其经济责任或法律责任。
业主管理制度
规范房屋装修管理工作,严格控制业主/住户的装修过程,确保装修符合规定要求,特制定本制度。
适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修管理工作。
3.1物业中心经理负责装修申请的审批及重大违章装修的处理;
3.4物业中心负责装修消防安全的审批及安全巡查;
3.5物业财务部负责装修相关费用的收取、扣缴、退还。
4.1装修申请
4.1.3如业主/住户自行装修,尚需与物业公司签定自行装修保证书;
4.1.4确认业主/住户的.身份后,向业主/住户提供《装修管理规定》。
4.2装修申请审批
4.2.1装修申请的审批。
4.2.1.5装修申请获得批准后,物业管理中心应通知业主/住户带领装修施工队一同到物业中心办理有关手续,交纳相关费用。
业主/住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费(业主/住户委托);
装修施工单位交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
装修施工单位将施工人员照片两张和身份证复印件交物业中心;
物业中心将其中一张照片和身份证复印件及施工人员基本情况登记在《施工人员登记表》;
施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工出入证》。
4.3物业中心在业主/住户和装修施工单位办理完上述手续后,与业主/住户签订《房屋装修协议书》。《房屋装修协议书》的内容一般包括装修工程的实施内容、装修工程的实施期限、允许施工的时间、垃圾的清运与处置、房屋外立面设施及防盗网的安装要求、禁止行为和注意事项、装修押金和保证金的约定、垃圾费和水电费等费用的约定,违约责任及其他需要约定的事项等。
4.4物业中心通知有关人员开通业主/住户水电,并向业主/住户发放《施工许可证》及装修施工人员出入证等相关手续,同时并告知业主/住户可进场装修。
4.5装修施工过程管理
4.5.2如发现下列情况,物业助理按《违章装修的处理办法》办理;
4.5.3未按规定张贴《施工许可证》;
4.5.4未按规定的施工时间施工;
4.5.5超出申报范围内的装修项目;
4.5.6违反装修管理规定及国家相关的其他规定;
4.5.7业主/住户就装修事项提出请求协助或帮助时,物业中心应予积极考虑并给予协助处理。
4.6装修施工的竣工验收
4.6.1装修施工结束后,由业主/住户和施工单住共同向物业公司提出验收申请;
4.6.2物业中心、工程管理部、业主/住户和施工单位共同对装修进行现场验收;
4.6.4物业中心收回施工证,如有丢失,原交押金不予退还;
4.6.5施工队当日清场离开;
4.6.6装修验收合格并使用三个月后,物业中心应对装修施工组织复验,复验无问题,由物业中心、工程管理部负责人在《装修完工检查验收表》内签署'复验合格'后报物业经理审批。
4.7违章装修的处理办法
4.7.1装修施工期间发现违章装修的,物业管理中心应立即要求业主/住户停止违章装修,并视情况采取以下方式进行处理:
4.7.2批评教育,立即整改;
4.7.3出具《违反装修规定整改通知书》,限期整改;
4.7.4出具《装修验收整改通知书》,对装修竣工验收中发现的问题限期整改;
4.7.5停水停电(报物业经理批准);
4.7.6要求赔偿损失(报物业经理批准)。
4.7.7装修施工验收时,如发现业主/住户违章装修的,物业中心、工程管理部协同对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得物业经理同意后,列清扣款数额,由财务内勤按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
首先从装修施工单位装修押金中扣款。
装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的,再从业主/住户装修押金中予以补扣。
扣完业主/住户装修押金仍不能补偿扣款的,要求业主/住户给予赔偿。
4.8退还押金、保证金
《装修完工检查验收表》经物业公司经理审批后,由财务内勤
退还业主/住户、装修施工单位的装修押金、保证金。
4.9装修档案管理
装修完工,通过验收,由物业助理收集、整理各装修单元装修资料,统一归档。
对装修档案的管理应放入业主/住户档案内,保存期至业主/住户搬迁后。
建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》。
业主管理制度
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作,迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖,反之将伤及管理处形象及企业信誉,破坏与业主之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。
对于业主投诉我们在客户服务中心设置客户服务中心予以统一管理,具体管理思路如下:。
业主可通过电话、来访、书信或其他形式投诉,客户服务中心值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉,将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决;对业主的有效投诉,由值班人员填写《投诉受理登记表》,并安排有关部门及时处理,重大投诉向管理处物业主管汇报,由管理处物业主管按权限处理。
为实现有效投诉处理的高效率,管理处24小时接受业主投诉,值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉,我们要求维修人员十分钟内赶到现场,零修及时处理,急修不过夜,同时对责任人给予相应处分。对于其他方面的`投诉,我们将及时分派至相关责任部门,并要求与业主约定回复时间(最长回复时间不超过三个工作日),暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释,普遍性投诉问题由管理处在项目公告栏集中公告解决措施。
业主有效投诉处理完毕后,由客户服务中心组织以电话或上门的形式回访,以征求业主意见,同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录,我们要求回访率为100%。
业主管理制度
第二条业委会公章必须按本章程严格管理,严禁违章使用。
第三条业委会公章由业委会委派专人保管,主任、副主任不能直接保管公章,设立公章使用登记册,建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,随时供业主查核。
第四条公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴,专人保管、使用时由业委会半数以上委员讨论通过并实行使用登记制度。
第五条业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任时使用公章的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准,并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申请使用和支出对外签署的.报告、协议等。诸如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等不涉及法律责任和经济责任的,必须经业委会会议批准,并逐项登记使用情况。
第六条严格控制开具盖有公章的空白介绍信,因业务或工作特殊需要必须开具者,必须经业委会半数以上委员讨论通过,并签领备案。领用人返回后,必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,对其产生的一切后果由当事人承担。
第七条严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章外出办事,遇特殊情况需经业委会会议批准方可带出。
第八条公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会并采取补救措施。
第九条违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,否则将通过法律途径追究相关人员责任。
本届业委会公章保管人:(业委会委员)
zz业主委员会
业主管理制度
第一条 目的:为加强对施工方、监理方、施工人员在施工期间的管理,预防安全事故的发生,特制定本制度。
第二条 定义:新建项目、扩建项目、改建项目。
第三条 适用范围:适用于公司新建项目、扩建项目的施工单位、监理单位及施工人员。
第四条 施工单位必须具备建筑施工安全资质,办理施工手续需提供安全资质、营业执照、施工作业时采取安全措施。
第五条 施工前需签订施工安全合约书,施工安全合约书由施工单位法人代表签名或法人受权人员签名。
第六条 施工单位施工前按工程合同金额的5%比例交施工安全保证金,作为施工期间发生突发事件时的应急支付金。
第七条 施工单位需办理临时用电、高空作业、临时动申请,取得批准证后,才能进行相对应的施工作业。
第八条 施工单位人员施工前需接受广州日美达安全管理部门安全培训,经培训考核合格后,取得施工作业资格证,才能进入施工现场作业,未经培训考核合格的,一律不得进入施工现场作业。
第九条 施工单位需提供有效的特种设备年检证件及特殊操作人员操作证,设备符合国家相关的安全标准。
第十条 公司项目所在部门负责审查承包方(施工单位)的合法性、技术水平、安全保障条件进行确认,并签订施工项目承包合同。
第十一条 总务科负责审核施工单位提交办理施工手续的相关资料,并与施工单位签订施工安全合约书。
第十二条 总务科负责施工现场安全监督管理工作,对施工现场违章行为进行纠正和按公司安全制度对施工单位及人员进行处罚,并责令施工单位进行整改。
第十三条 总务科负责施工单位设备设施进行安全确认,设备设施经总务科确认合格后才能进入施工现场,未经总务科确认的设备不得进行施工作业。
第十四条 公司项目部门对本部门施工现场安全负监督管理责任,并指定专人负责现场安全管理人员,对施工现场进行安全监管,及时对违章行为进行纠正和监督整改。
第十五条 施工监理单位对施工单位有安全监督管理责任,每天需对施工现场进行安全检查确认,对施工单位及人员的违章行为及时纠正,并要求施工单位立即整改的权利,施工单位必须无条件配合施工监理单位工作。
第十六条 施工单位对施工现场安全工作负主体责任,施工单位必须履行国家安全生产相关规定,依法依规开展好施工期间安全的全过程,指定现场施工安全员,安全员对施工现场进行全方位安全监督管理,每天必少于两次对施工现场进行安全检查,填写检查记录表,对存在安全问题制定整改计划,及时进行整改,并在班前班后召开施工作业安全会议。
第十七条 施工单位负责人和安全管理人员必须取得由政府部门认可的相应安全管理资格证。
第十八条 施工单位对施工人员必须配备符合国家相关标准的劳动保护用品,劳动保护用品无损坏,及在有效期内,施工单位对施工人员劳动保护用品穿戴负责。
第十九条 施工临时电源管理:
6、电源线严禁在爆炸和火灾危险的场所架设临时线。
第二十条 临时动火管理(取得动火作业许可证证):
1、动火作业时需带好防护遮光眼镜,皮手套等保护用具;
2、动火作业时必须配备好灭火器材等灭火工具;
3、动火作业区附近不可放置易燃物、可燃物、爆炸物品等;
4、高空作业时,必须采取防止向下燃烧的措施;
5、焊接、切割装入易燃性的液体和气体的容器和配管时要事完全清除内部杂物;
6、未取得动火作业许可证,禁止动火作业。
第二十一条 高空作业(取得高空作业许可证):
2、在高空作业时原则设置安全可靠的作业面,当不能设置作业面时,要设安全网;
3、不得在高处放置材料、工具等,及禁止向上或向下抛物品;
4、高空作业时禁止在强风下作业(10分钟的平均风速在每秒10米以上时);
6、脚手架安全可靠,轮子必须带有效刹车装置及脚手架必须有1.05m高防护栏;
7、作业人员禁止站在高空作业下面,及禁止站在脚手架上移动脚手架;
8、使用金属梯或其它梯完好无损,及梯子有防滑包脚;
9、禁止在天花板上作业时仰头向上作业及二人同时登高作业;
10、禁止在不平坦、不坚实的地方、脚手架上和高空等有坠落危险的地方端部使用高凳;
11、施工使用的吊机和升降机要符合国家安全使用规定。
第二十二条 设备管理
8、叉车轮胎完好、刹车(手刹)装置灵敏可靠,升降系统安全可靠,并有年检标志;
9、升降机或吊笼防护装置安全可靠,操作人员必须戴安全帽;
12、禁止在机械设备运转中进行维修保养、加油和进行清理。
第二十三条 挖机管理
挖机作业时必须由熟练者操作,操作时必须配戴安全帽,禁止不熟练者操作;离开驾驶席时,挖机等作业装置要放到地上,机器要挂上手闸、关闭发动机及拔走钥匙。
第二十四条 起重作业管理
2、禁止使用1根钢丝绳起吊货物,及起吊时人不得进入吊件的下方;
3、钢缆卷起准备起吊,吊绳一旦绷紧离开地面绷紧时,并要确认货物稳定后再起吊;
4、起吊时必须确认吊车的指挥者,指挥者必须具有相应起吊指挥经验;
5、车辆吊机操作人员每天都要对钢丝绳和吊具进行点检,确保钢丝绳和吊具安全可靠。
第二十五条 电气作业处理
1、电气处理(配线等)作业要持有电工操作证人员处理,操作时禁止带电作业;
3、断开的电源线末端要进行绝缘包扎处理,确保电源线不裸露;
4、通电前要用验电器(试电笔)检测电源通电情况。
第二十六条 进入机械内部作业
3、进入备有安全锁功能设备的内部时,要锁好安全插销;
4、机械设备启动,先确认机械内部运转部位没有人员进入之后再进行设备启动。
第二十七条 施工现场管理
1、施工现场作业区域禁止吸烟,吸烟必须到指定的吸烟点吸烟;
6、钻凿作业时,必须戴好防护眼镜、防尘口罩、防震手套、耳塞、安全鞋等防护用品;
7、施工现场必须进行围闭作业,悬挂安全标志,禁止无关人员进入作业现场;
第二十八条 做好施工现场5s工作
1、作业区域每天要实施二次对施工现场进行整理整顿工作,确保现场整齐整洁;
2、作业现场材料的摆放和堆放要杜绝崩塌和翻倒隐患,材料堆放高度不得超过3.5米;
3、材料要放置在指定区域,放置在区分摆放场所规定的场所;
4、防火设备和急救设备前不能摆放物品;
5、每天要清理作业场所残余材料和垃圾,并确保通道畅通;
6、施工车辆进出施工工地时必进行冲洗干净。
第二十九条 凡进入施工作业场所的施工人员必须严格遵守广州日美达各项规章制度,并且作业人员必须经过安全培训考核合格后,取得进场作业许可证才能进入施工现场作业,作业许可证必须戴在左侧胸部便于检查。
第三十条 作业人员作业时必须正确穿戴相对应劳动保护用品,在施工作业中禁止穿短裤、七分裤、拖鞋、露指鞋等。
第三十一条 作业人员禁止安装电器设备及电源线和操作特种设备(除持有相对应特种作业资格证人员外),并且禁止作业人员在宿舍乱拉乱接电源线和在电线上晾晒衣服,及使用电炉、热得快、电极棒等危险较大的电器用品,宿舍使用的电器必须严格按照国家安全相关规定规范安装。
第三十二条 作业人员需要在高空作业时,必须取得高空作业相对应的(高空作业许可证)人员,才能在批准的高空部位作业,未经批准高空作业项目,一律不得从事高空作业,作业时安全带必须挂在生命线上或牢固的挂钩上。
第三十三条 作业人员每天必须参加由施工单位安全员组织的班前班后安全会议,不得无故缺席安全会议。
第三十四条 作业人员在施工现场要搞好5s工作,不准在施工现场奔跑、打架、吸烟等不良习惯的发生,发生电器火灾事故时,一定要先切断电源,再使用二氧化碳或干粉灭火器灭火,不得使用水或泡沫灭火器进行灭火,发生火警必须马上进行扑救,控制无效后应立即报打119报警,并报告广州日美达安全部门。
第三十五条 施工单位和施工作业人员违章行为按《广州日美达建筑施工安全违章处罚标准》处罚。
第三十六条 本制度与国家的法律法规相抵触的,依照国家规定执行。
第三十七条 本规定自公布之日起实施。
第三十八条 本规定解释权属管理部总务科。
业主管理制度
3、业主的信息以纸质和电子档案形式存放于管家助理处,专人保管。其中, 电子文档必须设密码,不得拷备,纸质文档不得复印。
4、 管家必须将负责区域内业主的电话保存至工作手机内, 信息保存时需有房 号、业主姓士尊称等信息。管家可以获得各自分管区域内的纸质业主档案。工作 手机必须设置信息加密功能,以免手机丢失外漏业主资料。
5、监控室预留一份业主清单,供外来人员来访时联系之用。该业主清单只有 房号及业主姓名二项信息。
6、所有纸质档案受控发放,管家部由管家领用,监控岗由礼宾部主管领用。
7、管家岗位调、离职时,纸质档案收回,工作手机收回,由管家部主管负责 监督交接。
8、监控岗人员调、离职时,纸质档案由礼宾部主管负责监督交接。 注: 业主档案管理及归档要求, 详见公司质量体系文件中 《业主档案管理规程》 。
业主管理制度
为加强服务中心与业主的联系,及时为业主排忧解难,并不断改进管理服务工作和提高服务质量,特建立接待来访投诉和回访工作制度。
1)一般性投诉规程
(1)服务中心认真听取业主所投诉的内容,如为一般性投诉的,客服助理须在《投诉记录表》上做好相应的记录,如当时能解答的,客服助理直接给予解答,如当时不能解答的,须留下业主的联系电话,稍候再给其答复。
(2)如业主投诉的解决,需其他部门配合的,应及时通知相关部门确认情况后,及时给予业主答复。
(3)如投诉为服务中心客服助理不能解决的,须及时反馈给客服主管,由客服主管上门进行解决/答;如事务也无法得到解决的,须形成书面的报告,上报物业经理。
(4)所有的投诉,服务中心客服助理都必须做好记录,签名确认,并做好相应的回访工作。
(5)一般的,需当天进行回访,当天不能解决的,当天须将跟进情况反馈给业主,并在交接班记录中做好记录,下一班人员继续跟进完成后,再做回访。
(6)由客服主管以上级出面解决的,由相应级别的人员进行回访,并做好回访记录。
(7)重点业主需由服务中心定期进行维护。
(8)客服助理每周将投诉记录及回访记录上交客服主管进行审核,并签署意见。
(9)客服助理每周将记录整理装订上交客服主管存档。
2)投诉内容为对管理服务
(1)管理服务一般性投诉,客服助理须做好记录,并做好业主安抚工作后,及时与相关部门负责人联系,由相关部门的'负责人上门解决投诉问题,并做好上门记录,投诉解决后,相关处理人员回复服务中心,客服助理及时做好回访工作,并有记录。
(2)业主认为是管理责任,但其实为其他相关政府部门解决的,如噪音等,客服助理可以将相关部门的电话告之业主,也可以由服务中心代为向相关部门进行投诉,如由服务中心代为投诉的,须做好记录,并及时将信息反馈给业主。
3)接待来访投诉工作的方法
(1)接待来访投诉工作由服务中心值班客服助理负责,服务中心将在显眼处告知接待投诉的办公地点、电话,方便业主来访、投诉。
(2)任何管理人员在遇到业主来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心、细致地做好解释工作,当业主有不理解小区的管理规章制度时,应认真解释,晓之以理、动之以情,让业主理解并支持服务中心的工作。
(3)对业主投诉、来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,并尽快进行走访、核实,然后将处理结果汇报服务中心责任部门和主管;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和经理汇报,由经理决定处理办法。
(4)当业主主动前来提合理化建议时,要详细、认真地做好记录,并及时向主管领导汇报,由主管领导决定采取或制定整改计划。
(5)责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任、为难业主或乘机索取好处,在处理完毕后应将结果回复业主和客户服务中心,做到事事有着落、件件有回音。
(6)全体管理人员要认真负责,做好本职工作,为业主提供满意的服务,尽量减少业主的投诉、批评,将业主的不满消解在投诉之前。
4)回访工作
(1)回访要求
回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录。
回访中,对业主的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约回复时间。
回访后,对反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向领导请示解决。回访处理率达100%。
(2)回访时间及形式
物业经理每年登门回访1~2次。
每季度召开一次业主座谈会,征求意见。
利用节日庆祝活动、社区文化活动、业主x等形式广泛听取业主意见。
有针对性地对业主发放'业主调查问卷',作专题调查,听取意见。
业主管理制度
管理处的服务过程是小区运营的最基本的组成部分。负责公共区域各地点的各项服务场地管理,也是面对业主各类服务关系。管理处的工作质量的优劣还会影响到日后业主对管理公司的形象。
1.管理处的主要业主管理任务:
管理处的主要任务就是“服务”。只有健全业主档案及服务内容,才可能更好的服务业主。
2.管理处业主管理的日常工作包括:
及时上行下达业主与管理之间的知识、报告、通知、通报,传送文件应及时、准确,认真地登记并制作各种表格。
协调与业主之间的关系,加强横向沟通;
做好与业主有关各类文件的`档案工作,并定期整理,以备随时查询及跟进;
接听业主投诉,解决业主投诉;
接听业主工程报修电话,及时联系修复;
3.业主档案管理
业主档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般业主档案包括以下的资料:
收集业主单位资料
业主缴费记录包括各样应付之押金
业主装修工程文件
业主迁入时填具之资料
业主资料补充
业主联络资料
紧急事故联络人的资料
管理人员在日常职务常与业主人事变迁资料
业主与管理处往来文件
业主违规事项与欠费记录
业主请修记录
业主投诉记录
10)业主单位有关的工程档案(与二次装修工程有关资料)