2024年物业投标案例分析（汇总20篇）

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招投标案例分析精

某办公楼的招标人于2002年10月11日向具备承担该项目能力的a、b、c、d、e，5家投标单位发出投标邀请书。其中说明：10月17～18日9～16时在该招标人总工程师室领取招标文件，11月8日14时为投标截止时间。该5家投标单位均接受邀请，并按规定时间提交了投标文件。但投标单位a在送出投标文件后发现报价估算有较严重的失误，遂赶在投标截止时间前10分钟递交了一份书面申明，撤回已提交的投标文件。

开标时，由招标人委托的市公证处人员检查投标文件的密封情况，确认无误后由工作人员当众拆封。由于投标单位a已撤回投标文件，故招标人宣布有b、c、d、e，4家投标单位投标，并宣读该4家投标单位的投标价格、工期和其他主要内容。

评标委员会委员由招标人直接确定，共由7人组成，其中招标人代表2人、本系统技术专家2人、经济专家1人、外系统技术专家1人、经济专家1人。

在评标过程中，评标委员会要求b、d两投标人分别对其施工方案作详细说明，并对若干技术要点和难点提出问题，要求其提出具体、可靠的实施措施。作为评标委员会的招标人代表希望投标单位b再适当考虑一下降低报价的可能性。按照招标文件中确定的综合评标标准，4个投标人综合得分从高到低的依次顺序为b、d、c、e，故评标委员会确定投标单位b为中标人。由于投标单位b为外地企业，招标人于11月10日将中标通知书以挂号信方式寄出，投标单位b于11月14日收到中标通知书。

由于从报价情况来看，4个投标人的报价从低到高的依次顺序为d、c、b、e，因此，从11月16日至12月11日招标人又与投标单位b就合同价格进行了多次谈判，结果投标单位b将价格降到略低于投标单位c的报价水平，最终双方于12月12日签订了书面合同。

从所介绍的背景资料来看，在该项目的招标投标程序中，以下方面不符合《招标投标法》的有关规定：

（1）招标人不应仅宣布4家投标单位参加投标。我国《招标投标法》规定：招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众拆封、宣读。

这一规定是比较模糊的，仅按字面理解，已撤回的投标文件也应当宣读，但这显然与有关撤回投标文件的规定的初衷不符。按国际惯例，虽然投标单位a在投标截止时间前已撤回投标文件，但仍应作为投标人宣读其名称，但不宣读其投标文件的其他内容。

（2）评标委员会委员不应全部由招标人直接确定。按规定，评标委员会中的技术、经济专家，一般招标项目应采取从专家库中随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。本项目显然属于一般招标项目。

（3）评标过程中不应要求投标单位考虑降价问题。按规定，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案的实质性内容进行谈判。（4）中标通知书发出后，招标人不应与中标人就价格进行谈判。按规定，招标人和中标人应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

（5）订立书面合同的时间过迟。按规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日(不是中标人收到中标通知书之日)起30天内订立书面合同，而本案例为32天。

招投标案例分析精

1、某工程项目,经有关部门批准采取公开招标的方式确定了中标单位并签定合同。1.该工程合同条款中部分规定如下:(1由于设计未完成,承包范围内待实施的工程虽然性质明确,但工程量还难以确定,双方商定拟采用总价合同形式签定施工合同,以减少双方的风险。(2甲方向施工单位提供场地的工程地质和地下主要管网线路资料,供施工单位参考使用。

(3建设单位不能将工程转包,但允许分包,也允许分包单位将分包的工程再次分包给其他施工单位。

2.施工中出现的状况:在工程实际实施过程中,出现了以下情况。

在工程后期,工地遭遇当地百年罕见的台风袭击,工程被迫暂停施工,部分已完工程受损,现场场地遭到破坏,最终使工期拖延2个月。

(1.该工程合同条款中约定的总价合同形成是否恰当?并说明原因。不恰当。因为工程量难以确定,双方风险大,故不采用总价合同。

(2.该工程合同条款中除合同价形式的约定外,有哪些条款存在不妥之处?请指出并说明理由。

建设单位向施工单位提供场地的工程地质和地下主要管网线路资料,应保证资料真实、准确,作为施工单位现场施工的依据。

(3禁止分包单位将分包工程再次分包。

(3.在工程实施过程中,台风袭击引起的暂停施工问题应如何处理?承包商因遭遇不可抗力被迫停工,根据合同规定可以不向业主承担工期拖延的经济责任,业主应给与工期顺延。

2.某房地产公司计划在某地开发一住宅项目,采用公开招标的形式,有a、b、c、d、e、f六家施工单位领取了招标文件。本工程招标文件规定:2008年10月20日下午17:30为投标文件接受终止时间。在提交投标文件同时,需投标单位提供投标保证金20万元。

在10月20日,a、b、c、d、e五家投标单位在下午17:30前将投标文件送达,f单位于10月20日下午18时送达,所有投标单位按规定提供投标保证金。在10月20日上午10:25,b单位向招标人递交了一份投标价格下降5%的书面说明。

开标时,由招标人检查投标文件密封情况,确认无误后,由工作人员当众拆封,并宣读了a、b、c、d、e五家投标单位的名称、投标价格、工期和其他重要内容。

在开标过程中,招标人发现c单位的投标函盖有企业及企业法定代表人的印章,但没有加盖项目负责人的印章。标袋密封处仅有投标单位公章,没有法定代表人印章或签字。

评标委员会由招标人直接确定,共4人组成,其中招标人代表2人,经济专家1人,技术专家1人。问题:1在本项目招投标过程中有何不妥之处?说明理由。

(1开标时由招标人检查投标文件的密封情况。开标时应有投标人推选的代表或参加会议的公证机构公证人员检查投标文件的密封情况。

(2评标委员会由招标人直接确定。评标委员会成员不应全部由招标人直接确定。按规定,评标委员会中技术、经济专家一般招标项目应采取随机抽取方式,特殊招标项目可以由招标人直接确定。本项目属于一般招标项目。

少于成员总数2/3。

2b单位向招标人递交的书面说明是否有效?说明理由。

b单位递交的书面说明有效。根据规定,投标人在投标文件递交截止时间前可以补充、修改和撤回投标文件,补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

3在开标后,招标人应对c单位的投标书作何处理?为什么?c单位的投标文件应作有效标,投标函盖有企业及企业法定代表人的印章,不用加盖项目负责人的印章。

3、某大型工业项目进行施工招标,招标人编制了完整详细的招标文件,其招标文件的内容如下:(1招标公告;(2投标须知;(3通用条款;(4专用条款;(5合同格式;(6图纸;(7工程量清单;(8中标通知书;(9评标委员会名单;(10标底编制人员名单。

招标人通过资格预审对申请投标人进行审查,而且确定了资格预审表的内容,提出了对申请投标人资格必要合格条件的要求,要求包括:(1资质等级达到要求标准;(2投标人在开户银行的存款达工程造价的5%;(3主体工程中的重点部位可分包给经验丰富的承包商来完成;(4具有同类工程的施工经验和能力。

评标时采用合理低价评标法来确定中标人。

问题:1.招标文件的内容中哪些不应属于招标文件内容?2.资格预审主要侧重于对投标人的哪些方面的审查?3.背景材料中的必要合格条件不妥之处有哪些?4.采用合理低价评标法,以什么为中标条件?答:1.不属于招标文件的内容是:招标公告、中标通知书、评标委员会名单、标底编制人员名单。

4.以标价最低中标。

4、某钢筋混凝土框架结构40层大型商业中心大厦工程项目,质量要求达到国家优良标准,地质条件良好,施工图纸齐备,现场已完成三通一平工作,满足开工条件。业主已落实自筹的建设资金。

问题:1.你认为业主应采用哪种招标方式为宜?为什么?2.你认为该工程应采用哪种合同形式?为什么?答:1.业主应采取公开招标的方式。因为该工程规模及投资较大,质量要求高,采取公开招标方式可能有利于保证工程质量和进度以及降低投资。

2.该工程工期较长,风险较大,应采用单价合同。这样有利于降低合同价格,控制投资成本。

5、某建设单位准备建一座图书馆,建筑面积5000m2,预算投资400万元,工期为10个月。工程采用公开招标的方式确定承包商。按照《招标投标法》和《建筑法》的规定,建设单位编制了招标文件,并向当地的建设行政主管部门提出了招标申请,得到批准。建设单位依照有关招标投标程序进行公开招标。

由于该工程设计上比较复杂,根据当地建设局的建议,对参加投标单位的要求是不低于二级资质。

拟参加此次投标的五家单位中a、b、d单位为二级资质,c单位为三级资质,e单位为一级资质,而c单位的法定代表人是建设单位某主要领导的亲戚。

建设单位招标工作小组在资格预审时出现了分歧,正在犹豫不决时,c单位准备组成联合体投标,经c单位的法定代表人的私下活动,建设单位同意让c与a联合承包工程,并明确向a暗示,如果不接受这个投标方案,则该工程的中标将授予b单位。a单位为了中标,同意了与c组成联合体承包该工程。于是a和c联合投标获得成功,与建设单位了合同,a与c也签订了联合承包工程的协议。

2.作为该项目的建设单位的行为不合法。因为作为建设单位,为了照顾某些个人关系,指使a和c强行联合,并最终排斥了bde可能中标的机会,构成了不正当竞争,违反了《招标投标法》中关于不得强制投标人组成联合体共同投标,不得限制投标人之间的竞争的强制性规定。

3.a和c组成的投标联合体无效。根据联合体各方应符合相应资格条件,按照资质等级较低的单位资质作为联合体资质等级的规定,a和c组成的联合体的资质等级应为三级,不符合招标对投标人资质等级的要求,所以是无效的。

6、在某建筑工程施工公开招标中,有abcdefgh等施工单位报名投标,经招标代理机构资格预审合格,但建设单位以a单位是外地单位为由不同意其参加投标。

评标委员会由5人组成,其中当地建设行政主管部门的招投标管理办公室主任1人,建设单位代表1人,随机抽取的技术经济专家3人。

评标时发现,b单位的投标报价明显低于其他单位报价且未能说明理由;d单位投标报价大写金额小于小写金额;f单位投标文件提供的施工方法为其自创,且未按原方案给出报价;h单位投标文件中某分项工程的报价有个别漏项;其他单位投标文件均符合招标文件要求。

问题:。

1、a单位是否有资格参加投标?为什么?

2、评标委员会的组成是否不妥?

3、bdfh四家单位的标书是否为有效标?【案例分析】:。

1、a单位有资格参与投标。公开招标时不得以投标单位为外地企业为由拒绝,否则违反了“公开、公平和公正”原则。

2、招标办的主任不得参与到评标委员会中,且技术经济专家在评标委员会成员中只有3/5,2/3的最低要求,不合法。

3、d、h单位为有效标。b单位涉嫌恶意竞标,而f单位没有对招标文件中的原方案进行报价,视为未响应招标文件要求,也应为废标。

7、某承包商编制投标文件,将技术标和商务标分别封装,在封口处加盖本单位公章和项目经理签字后,在投标截至日期前1天上午将投标文件报送业主。次日(投标截至当天下午,在规定开标时间前1小时,该承包商又递交了一份补充材料报送业主,声明将原报价降低4%。但是,业主单位有关人员认为,根据国际上“一标一投”的惯例,一个承包商不得递交两份投标文件,因而拒收承包商的补充材料。

开标会在招标办的工作人员组织下召开,市公证处公证员到会,各投标单位代表到场。开标前,公证处人员对投标单位资质进行审查,并对所有投标文件进行审查,确认所有投标文件均有效后开标。

问题:该项目投标过程中存在哪些问题?【案例分析】:。

1、应由法定代表人签字盖章而不是项目经理签字;。

2、投标截至之前的投标均应为有效投标文件,业主不应拒绝;。

3、资格预审应在投标之前,而不是在开标会上;。

4、不应由公证处人员审查资质;。

5、开标会应由招标人组织而不是招标办组织。

8、某土建工程项目确定采用公开招标的方式招标,造价工程师测算确定该工程标底价为4000万元,定额工期540天。在本工程招标的【例11】背景:某厂房建设场地原为农田。按设计要求在厂房建造时,厂房地坪范围内的耕植土应清除,基础必须埋在老土层下2.00m处。为此,业主在“三通一平”阶段就委托土方施工公司清除了耕植土并用粘土回填压实至一定设计标高,故在施工招标文件中指出,施工单位无须再考虑清除耕植土问题。某施工单位中标后,与业主签订了固定价格合同。然而,在开挖基坑时发现,相当一部分基础开挖深度虽已达到设计标高,但仍未见老土,且在基坑和场地范围内仍有一部分深层的耕植土和池塘淤泥等必须清除。

1.在工程中遇到地基条件与原设计所依据的地质资料不符时,承包商应根据《建设工程施工合同(范本文件》的相关规定,及时通知甲方,要求对工程地质重新勘察并对原设计进行变更。

意,应进一步与甲方协商,修改合同。如果不能达成一致,按工程承包合同规定的争议处理方式解决。

2发现出土文物后,首先应在4小时内,已书面形式通知甲方,同时采取妥善的保护措施;其次向甲方提出措施费用补偿和顺延工期的要求,并提供相应的计算书和索赔报告。

9、某工程进入安装调试阶段后,由于雷电引发了一场火灾。在火灾结束后24小时内施工单位向项目监理机构通报了火灾损失情况:工程本身损失150万元;总价值100万元的待安装设备彻底报废;施工单位人员所需医疗费预计15万元,租赁的施工机械损坏赔偿10万元;其他单位临时停放在现场的一辆价值25万元的汽车被烧毁。另外,大火扑灭后施工单位停工5天,造成其他施工机械闲置损失2万元以及必要的管理保卫人员费用支出1万元,并预计工程所需清理、修复费用200万元。损失情况经项目监理机构审核属实。

问题:此项损失属于什么造成,责任如何分担?答:属于不可抗力。

工程所需清理、修复200万元由建设单位承担。

10、背景:某建设工程的建设单位自行办理招标事宜。由于该工程技术复杂,建设单位决定采用邀请招标,共邀请a、b、c三家国有特级施工企业参加投标。投标邀请书中规定:6月1日至6月3日9:00~17:00在该单位总经济师室出售招标文件。招标文件中规定:6月30日为投标截止日;投标有效期到7月20日为止;投标保证金统一定为100万元,投标保证金有效期到8月20日为止;评标采用综合评价法,技术标和商务标各占50%。在评标过程中,鉴于各投标人的技术方案大同小异,建设单位决定将评标方法改为经评审的最低投标价法。评标委员会根据修改后的评标方法,确定的评标结果排名顺序为a公司、c公司、b公司。建设单位于7月15日确定a公司中标,于7月16日向a公司发出中标通知书,并于7月18日与a公司签订了合同。在签订合同过程中,经审查,a公司所选择的设备安装分包单位不符合要求,建设单位遂指定国有一级安装企业d公司作为a公司的分包单位。建设单位于7月28日将中标结果通知了b、c两家公司,并将投标保证金退还给该两家公司。建设单位于7月31日向当地招标投标管理部门提交了该工程招标投标情况的书面报告。

问题:1.招标人自行组织招标需具备什么条件?要注意什么问题?2.对于必须招标的项目,在哪些情况下可以采用邀请招标?3.3.该建设单位在招标工作中有哪些不妥之处?请逐一说明理由。

答案:问题1:答:招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。依法必须进行招标的项目,招标人自行办理招标事宜的,应当向有关行政监督部门备案。

(3涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的;(4拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的;(5法律、法规规定不宜公开招标的。

物业投标心得体会

物业投标是指由物业管理公司在公开招标中，参与竞标并获得物业项目管理权。这是一个公平竞争的过程，能够帮助物业管理公司提升自身的管理水平和服务质量。同时，获得物业项目管理权也能够为物业公司带来非常可观的经济收益。因此，物业投标对于物业公司来说非常重要。

第二段：前期准备的重要性。

在参加物业投标前，物业公司需要进行充分的前期准备工作。这包括对投标项目的深入了解、制定详细的管理计划和成本控制方案、收集和整合好企业资质和相关经验的宣传资料等等。前期准备的好坏直接影响到物业公司在投标过程中的竞争力和成功率。

在投标方案的制定中，物业公司需要根据自身特点和竞争对手的情况，提供切实可行的管理方案和合理的收费标准。同时，在竞标过程中，细节决定成败。因此，对于某些重要细节，如收费、签约备忘录、服务内容等，必须进行详细完善的阐述。针对每个不同的物业项目，物业公司还可以适当地优化投标方案，以顺应不同的投标评审委员会。

第四段：加强投标评审过程的管理。

投标评审是物业投标过程中最核心的环节。在评审过程中，物业公司需要向评审委员会全面地展示其综合实力、管理水平和服务质量。评审委员会会根据企业的技术和管理能力、管理方案的合理性和可行性、服务质量和新陈代谢等指标进行评估。因此，在评审过程中，物业公司需要从多方面准备充分、做到认真细致、积极配合评审及时整改汇报等。

第五段：总结与展望。

物业投标是一项综合实力、复杂度较高的过程。物业公司需要在竞争中提高自己的管理能力和服务水平，不断反思和优化管理方式，提高自身的核心竞争力。相信在社会主义市场经济的大背景下，物业公司会在投标过程中经历不断失落和不断收获的过程，最终走向成功。

物业投标心得体会

第一段：引言（150字左右）。

物业投标作为一个经典的商业竞争活动，能够帮助物业企业实现更大范围的发展，提升品牌形象，并获得一定的市场份额。当然，成功的物业投标需要具备多方面的素质和意识，包括战略规划、团队协作和风险应对等。在此，笔者将结合自身经验，分享一些在物业投标中需要注意的事项和心得体会。

第二段：物业投标前的准备（250字左右）。

在参与物业投标前，我们需要进行充分的准备。首先，我们必须对目标客户有深刻的认识和了解，包括客户的需求、痛点和行为习惯等。其次，我们需要对市场情况、竞争态势以及各种政策规定进行调查研究，作为我们参与投标的实际基础。此外，我们还需要组建专业的团队，明确分工、职责和工作流程，提高投标成功率。

第三段：投标书的撰写（250字左右）。

在撰写投标书的过程中，我们需要对内容、格式和特点等多方面进行考虑。首先，我们需要看待投标书的内容，清楚阐述自己的优势和差异化竞争力，并结合客户的具体需求制定实际可行的解决方案。此外，我们需要严格遵守资料准备和规范要求，确保投标书的完整性和可读性。最后，我们需要注意交流方式和沟通技巧，与客户建立充分的信任和合作基础。

第四段：投标过程中的应对（250字左右）。

在投标过程中，我们可能会遇到很多挑战和困难，比如说激烈的竞争、客户无法满足的要求等等。为了能够更好地应对这些问题，我们需要时刻保持机智、灵活和创新，在业务、团队和市场等多方面进行全面分析和决策。在此过程中，我们需要重视团队沟通和信息共享，注重各成员之间的相互配合和协调，提高效率和效益。

第五段：结语（150字左右）。

物业投标是一项需要细心和耐心的工作，需要在方方面面都进行不同程度的准备和实践。但是，只要我们能够全身心地参与投标、紧密团结起来，积极创新和不断完善自己，一定会在激烈的市场竞争中获得持久的优势和成功。希望大家在参与物业投标的过程中，不断总结经验和探索方法，推动物业行业的发展和进步。

物业投标服务承诺书

致xxxxx：

为了给您提供一个舒适、优雅、高尚的环境，我单位郑重承诺：

1、如我单位中标，将严格按照国家和物业管理的有关规定和服务合同，对xxxxxxx项目实施专业化管理，综合性服务。

2、如我单位中标，自中标之日起30天内，我公司组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，培训合格方可上岗。

3、保洁服务做到细致入微。

我们的服务以人为本，以质量求生存，严格把住质量关，每个细节都做到尽善尽美，对特殊材料和高难度的清洁，都会用最先进的机械设备，最高效的工作流程去完成，达到您的满意。规范操作，确保达标。

各楼梯及公共区域，严格按《清洁卫生标准》开展工作，工作量化为：每天楼梯及相关配套设备扫、拖、抹各1次；每周天花打扫1次，每2天对天台排水口检查及清理1次。质量标准为：无烟头；无垃圾；无污渍；无蜘蛛网；无杂物堆放；扶手、信箱、消防箱、消防门无明显灰尘；排水口无堵塞；垃圾桶垃圾日产日清。

4、保卫服务做到安全可靠。

公司将选聘了一批训练有素、思想过硬、纪律严明的秩序维护队伍，通过严格的职业道德教育培训后持证上岗。实施奖罚分明的管理制度，使每一位秩序维护人员都能成为物业消防和安全保卫的一道防线。科学的排班制度和细致入微的上岗规则，做到了有规可循；定期的培训和考核，做到遇紧急险情、火情都能有效控制和处理；及时的检查巡视，做到确保企业自身和业主的安全。

水电维修自接到报修通知起，一般零星维修校内30分钟赶到现场，室内小型维修2小时内保质保量完成，外线抢修4小时内完成，外主管抢修10小时内完成，外支管抢修2小时内完成，保证不出现长明灯、长流水等问题。办公室、教室的玻璃维修，门窗、课桌椅等木工维修，接到通知后24小时内保质保量完成。

6、综合服务让您放心。

做到热情有礼，有问必答。电话机响3声之内必须接听，所有大小投诉事宜在24小时内必有答复；所有服务事项或投诉处理事宜，均实行《首问责任制》制度，由当事人（首问人）或专项工作人员负责跟踪到底，工作完毕在2天之内回访客户。

7、如我单位有幸中标，将严格按照上述承诺提供服务。

物业投标心得体会

物业投标是一个重要的环节，它关系到物业管理公司的成败。在投标前，要认真研究掌握招标公告的要求，确保自己的投标文件符合招标单位的需求，并体现出自身的优势。在这个过程中，我深深感受到了物业投标的重要性以及要点，下面是我的心得体会。

首先，要仔细阅读招标公告，把握招标要求和标准，了解业主的具体需求。这对于制定投标方案和设计方案有很大的帮助。招标公告中会明确标注业主对于物业管理公司的要求，包括了物业服务质量、安全管理、人员素质等方面的要求。投标人必须对这些要求十分了解，以便在投标书中形成一个明确的策划方案，并在具体实践中体现出来。

投标人还应该注重对业主的信任度和声誉度。投标人的成功与否，与业主的认可有密切的关系。因此，除了提供良好的物业服务外，投标人更应该注重培养业主对自己的信任和认可。这时要求投标人在报价上尽可能合理，不能出现过高或过低的价格，而一定要保证质量水平的高标准。

投标书的书写也是一个非常重要的环节。投标书的书写要求要干练、精炼、简洁，语言清晰、表达准确，这对于招标单位了解公司的实力和信誉都非常重要。及时解答业主对于投标书的质疑和疑虑，也是加强沟通的一个重要手段。

在物业投标过程中，要注重自身优势的突出。在一家优秀的物业公司之中，优劣之间应该存在的区别十分明显。通过分析自我优势，投标人应该寻找一些合适的优势，从而切实体现出在招标方面的优势。在投标书中，自身的优势部分，应该切实明确，突出。

最后，投标人还应该注重实地考察，了解业主的家园管理情况。实地考察，能够让投标人更好地了解业主的需求与情况，从而设计出更完美的投标方案。实地考察时要仔细观察物业公司的现场管理服务、维修设备和管理效率等等。及时总结所得到的经验和体会，为今后的工作做好准备。

总的来说，要想在物业投标中获得成功，首先要看重各种因素的综合作用，注重实际操作和需求执行的有利因素。同时还要注重投标书写的准确性和清晰性，注重在投标工作中培养业主对自己的信任和认可。只有全面、客观地理解招标单位的需求，以及自身的各项优势并充分地展现，才能在物业投标之中获得胜利。只要每个环节都严格要求，就一定会投标成功，赢得业主的信赖与赞誉。

物业投标服务承诺书

为广大师生提供可口的饭菜是我们的职责，服务好全体师生是我们的责任，为此我们严格履行以下承诺：

一、本着“诚信服务，师生至上”的宗旨，做到微笑服务，礼貌待客，为广大师生提供卫生可口的饭菜。

二、不断丰富菜肴品种，提高食品质量，努力让每一位用餐人员吃好吃饱，使广大师生满意。

三、严格执行公司各项工作制度，严格操作规程，加工食品生熟分开，烹调认真规范，餐用具要做到餐餐消毒，物品整洁，摆放有序，内外环境卫生优良。

四、本档口保证：每周被公司检查批评不超过1人/次；每月被学生投诉不超过1人/次；每季度被甲方领导投诉不超过1人/次。

承诺单位：白切风味套餐代表人：

时间：2018年6月30日。

写字楼物业管理案例分析

1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：

滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案。

滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，一直未交付物业费。

原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？案例：

小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。

很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

经管理处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法庭。

经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。点评:。

1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。

3、小区散步被撞死物业公司担何责？

案例：

黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费。

被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会。

海城区法院经审理查明，的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。

黄阿婆在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安下班后驾驶摩托车(无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救无效死亡。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对保安过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。

法院认为，小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定。

4、物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？案例：

某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。案例分析：注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。

其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现有违反协议的行为，应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。

本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

5、物业管理有疏忽业主被盗应担什么责任？

案例：

李先生所居住的小区由某物业公司进行管理。李先生也按时缴纳了物业管理费用。

李先生将电动车放于楼下。但第二天李先生的电动车被盗丢失。李先生找物业要求其赔偿。

物业认为，是盗贼将李先生的车辆盗走，物业没有责任所以不予赔偿。

由于协商未果，李先生一怒之下将物业公司起诉到法院，要求物业公司赔偿其车辆损失。

法院审理后认为，物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错，所以判决在其过错范围内承担李先生损失的80％，李先生自担20％。

马广宇律师：根据物业管理规定，为小区提供物业管理服务的物业公司应尽安全防范义务。

根据侵权责任确定原则，由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系，物业公司应在过错程度范围内承担赔偿责任。

李先生没有将车辆放于规定的存放地点，对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任，所以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定。

6、居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万。

郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的物业公司打起了官司。

那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证。

审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。

法院经审理后认为，公民享有健康权。由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗，直接导致郭女士等多人受伤，金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失。

7、业主涂改自家外墙颜色物业是否可以起诉？

案例介绍：

案例分析：（1）物业观点：

物业公司递交了拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。（2）业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利，就有权按照喜好改变外墙的颜色。

（3）律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。

（4）第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。

根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

8、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？案例介绍：

提要：楼顶平台落水管道进口处未按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。甲小区某号602室住着被告华某，502室住着原告王某。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。另一被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将阳台处的排水口封死。一天大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。

对于此案，法院审理经审理判定：

1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。

9、业主私自搭建房屋，物业公司是否有权起诉？案例介绍：

邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。

法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。案例分析：

住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。

10、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?答案无责。案例：

厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车丢失,驾驶员立即报案,公安局发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。

法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对“交通与车辆停放秩序的管理”,第二十条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。

11、物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？

案例：

孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。某日，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。

法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。

写字楼物业管理案例分析

案例一：

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？

3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

答案参考：

第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

2、乙物业做法不妥当，没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级主管单位。3，前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。

4，甲物业的理由不成立，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

案例二：

2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006的物业管理费.李某任务,自己交纳的物业管理费中保安保安费,可是,其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,自己在小区内丢失了三辆自行车,故而拒绝交纳物业管理费.物业公司则任务,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某诉至法院。

你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？

答案参考：

物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率。而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益，而且业主不能以任何理由拒交物业管理费，这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳，至于物业公司的过失另作处理，业主大这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的。

案例三：

业费0.6一个平方.并没有收取房屋维修基金之内的经费。请问该如何处理。

答案参考：

如果业主普遍反映房屋公共部位渗水、漏水未及时处理，应该由物业负责；如反映的是业主自用部位，就应该有漏水房屋的所有权人处理。按上述案例分析，二搂漏水房屋已出售并获得钥匙，则完全由二楼业主负责，如其他业主把漏水情况向物业反映后物业未及时通知二楼业主，则物业应有部分责任。案例中房管员已及时联系二楼业主了，并帮其装了遮雨棚，此案物业无任何责任，业主拒交物业管理费是错误的。

案例四：

参考答案：

王某不对。物业的说法不对。

1、房屋的质保期内，所有室内的设施设备，门、窗、放水、电、水管等，如果业主在装修时自己改动过了，即使是在质保期内的，开发公司也不予保修。王某装修时人为破坏了防水层，应该由王某自行修复以及对楼下业主进行修复或赔偿。

案例五：

理？

参考答案：

1、物业管理公司应具备停车场管理收费许可证，（没有属于滥收费可以投诉）。

2、物权法，规定小区。

内居民楼四周的停车位产权归楼内居民所有（可查物权法）。

3、物业管理公司管理车辆，如：停车秩序，乱停乱放，阻碍本小区的交通，和消防通道的占用等是物业管理公司应尽的责任，但是无权禁止本小区业主的车辆进入本小区。

4、就小区车位紧张，如何管理解决也可以通过业主委员会，听取业主的意见，拿出更好的解决方案。

案例五：

7月3日，某写字楼客户服务中心张贴通知，告知定于7月5日—20日对通讯网络系统进行升级改造，施工时间为每天上午9点—12点，下午14点—18点，由于施工可能会给客户带来不便，敬请客户支持谅解。然而，7月8日，租用1610室的某公司负责人王先生前来客户服务中心投诉：施工粗鲁，噪音大，粉尘大，影响正常工作，要求停止施工，要求客户服务中心退回一个月的租金作为补偿。通过与王先生沟通，获悉造成投诉的原因是：施工人员担心不能按期完工，为抢进度超时作业；另外，施工人员在1610室进行改造时，未征得秘书小姐的同意，穿鞋站在桌椅上面操作，粉尘波及整个办公室。秘书小姐向施工人员提出意见，施工人员没有听见，继续粗鲁施工。秘书小姐很生气，马上给客户服务中心工程部拨打电话，请工程部立刻制止施工人员的不当行为，正巧电话没人接听。这无疑火上加油。秘书小姐气愤地向王先生反映事情的前因后果。王先生很不高兴，径直前来客户服务中心投诉。试想，假如你是客户服务中心负责人，碰到这件事该如何处理？带给了你们怎么样的思考和启迪？书面（不少于600字）。

案例六：

参考答案：

根据物业管理条例第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

物业业委会案例分析范文

2019年6月世嘉光织谷小区召开业主大会时，共20余人报名参选业委会委员。第一轮投票过后，由于票数过于分散，业委会未能成立。新村社区党委针对这一情况，积极进行入户走访，认真听取居民对于选举业委会的意见和建议。调查中发现，有很多业主认为业委会与物业公司有不正当利益关系，业委会委员“有油水可捞”，从而导致部分业主不考虑自身实际情况而盲目参选，使得候选人过多，选票分散，选举结果不理想。

面对这一情况，新村社区立即组织座谈会，将所有参加选举的候选人召集在一起，对《北京市物业管理条例》进行学习与研究，对小区今后的发展、业委会的职责作了详细说明，强调业委会委员需要付出很大的精力和时间，要切实为全体业主做好服务。通过此次座谈会，部分候选人意识到自身能力和时间有限，不能有效履行委员职责，自动放弃选举，从而有效推动了第二轮选举工作的启动。

2.做好宣传工作，顺利推进业委会选举。

为提升小区居民对选举工作的支持，在第二轮投票开始前，新村社区积极做好选举前期工作，再次到居民家中做思想动员，向业主宣传《北京市物业管理条例》的内容，强调业委会的重要作用，提高居民的自治意识。第二轮选举顺利进行，通过严格规范的流程共选出5位业委会成员，并在业委会首次会议上选出了业委会主任和副主任，成功组建世嘉光织谷小区业委会，为小区居民自治提供了组织保障。

3.业委会发挥作用，完成物业公司更换。

业委会成功组建后，原物业服务合同也即将到期，业委会通过征求业主意见，决定聘请新物业公司，提升居住品质。业委会结合实际情况，最终选定北京阳光泰和物业有限公司为小区提供服务，实现了疫情期间物业公司顺利更换，确保物业服务不断档，居住品质不下降。

物业公司进驻后，一方面在疫情防控中积极发挥作用，严格按照社区规定对小区人员进行排查，对来往人员进行登记测温，每天定时对小区公共环境和公共设施进行消毒杀菌，全面保障居民安全；另一方面对小区环境进行综合治理，增加绿化面积，修缮陈旧损坏的基础设施，获得了居民的认可，同时也提升了物业费的收缴率。

物业投标申请书范文

贵单位名称:。

根据贵单位光招公【】号的招标公告,我单位拟参与该工程的投标报名,特此申请。申请的项目名称及内容如下:。

项目名称:项目规模:。

附:投标报名人身份证复印件。

申请单位(公章):。

投标报名人:。

联系电话:。

报名时间:年月日。

物业投诉案例分析总结范文

作为工程技术人员，不但对小区各类设施设备的分布了如指掌，要如何才能和业主进行沟通，而且应对物业的各类规章制度做到熟知。只有这样，在应对各类突发事故和各种故障时，才能做到及时、快速，对事故的处理及时、恰当。最终得到业主的认可和肯定。在日常工作中，工程技术人员只有练好过硬的本领，才能迅速有效地完成任务，在处理应急问题时，只有具备良好的技术和经验，才能胜任本职工作。我们应定时对设施进行巡查维护，减少设施设备潜在的隐患，加强对住户安全的宣传教育让业主树立良好的安全防范意识，只有这样，才能避免各种安全隐患的发生。在日常管理和服务过程中，要始终将业主的利益放在首位，注重自身业务素质提升，将学到的知识用到实践中去解决难题，更好地为业主服务。

物业保洁对于整个物业区域的环境有着重要的影响，也是物业区域文明的第一象征和服务水平的重要标志。而目前物业保洁都是交给物业保洁公司来完成，之所以交给专业的保洁公司来完成，是因为专业的保洁团队有良好的服务保障与保洁技术，这种专业的精神就是来自于保洁公司的严格管理和岗前培训。

1、道德礼仪培训：包括职业道德，文明礼貌用语，工作服务态度，仪容仪表、行为举止等方面。员工的整体素质得到了提升，整个团队才会更专业更和谐。

2、保洁技能培训：包括理论和实地操作培训，使每个员工能正确地使用各种清洁设备用品，熟练地操作清洁设备。并且能熟练地掌握保洁清洗流程以及建材家居的保养方法，熟悉特殊清洁的技，常用清洁器械的保养。

3、心理培训：员工对公司的发展有着重要意义，公司关心每一位为企业付出的员工，为员工们提供心理辅导，摆正心态，让每一位员工在工作中身心健康。

4、安全知识培训：安全第一，以人为本。在工作的在过程中难免会有一些高空等特殊环境下的作业，让每一位员工能提高安全意识，在紧急情况下能灵活应变，这也是保洁公司专业的表现，避免给物业单位带来不必要的麻烦。物业保洁服务的内容包括：

培训由清洁项目经理执行，可由经验丰富的员工演示，采用理论与实践结合的方法，使员工能直接学到更多的知识，更切合实际运作。通过培训创造他们有积极进取的欲望，工作更出色，同时实行相互传授经验的方法，让员工不断吸取更多工作经验，来满足客户的要求。

物业保洁公司的专业体现在高素质的保洁团队，还体现在定期对员工的培训，严格管理，不断提升综合水平。这样，物业单位才会放心地把保洁交给物业保洁公司！

注意事项。

物业实用案例分析范文

xxx年x月x日上午，在公司领导和xx员工公寓物业管理处管理员的带领下，我和公司物业部同事一起参观了xx员工公寓生活园区，并学习了管理处一天的工作流程。

xx公寓共有一期二期两栋员工宿舍楼，可容纳5000多人住宿。在日常管理和服务方面与一般商业写字楼和住宅小区存在较大的差异，需要更为个性化的管理方案，这也是我们今天此行的学习目的。

根据一上午的参观，我总结了比较突出的两点。

首先是文档的管理。文档的管理在物业管理中是很重要的一个方面，也是比较繁琐的一个方面。来xx公寓参观之前，公司领导经常赞扬xx员工公寓物业管理处文档管理规范。干净明亮的文件柜里摆放着各种台帐，所有文件夹的标识清楚整齐。文件夹里各种设备都有详细的记录，翻开他们的检查记录，定期检查、维修、清洁都一一的详细记载。值得学习的地方是，xx公寓管理处对数据量繁多的台帐，都进行了电子备份。现代化的物业管理，越来越多的使用了电脑进行信息储存管理，使得物业管理工作更加的清晰便捷，这是我们今后开展物业管理工作必须坚持的一个重要程序。

其次，相关物业管理区域的安全秩序管理。xx员工公寓的特殊性在于，每间宿舍都有6个人居住在里面，安全是此处物业管理工作中最为重要的方面之一。公寓明令禁止使用大功率电器，为的是对人身安全的保障和火灾隐患的防范。每天的例行房间检查，也会对各种违禁电器进行检查和暂扣。当管理员打开存放违禁品的仓库时，大家都惊讶不已。里面的各种物品按类摆放整齐，犹如一个小型超市。所有物品都贴上了写有日期和持有人的标签，相当规范。管理人员的细致工作，也体现了物业管理企业服务质量。

在参观结束后，公司领导做了清晰明了的总结。听了领导的讲话，我感悟到，创建具有自身特色的物业管理方案才能更好的为业主服务，才能更好的使管理工作水平提升，推广公司的知名度。

物业客服日常案例分析

物业实用案例分析范文

经现场核实，该热水器如果装在车库有以下弊端：第一，存在安全隐患，由于小区内使用的是管道煤气，车库位置处有配电箱，加上车辆启动时能产生火星及高温等，不符合安全使用燃气、煤气等标准；第二、由于该车库是半封闭车库，热水器装在车库里影响外观，不符合物业外观整齐统一的规定，在《前期物业管理服务协议》及《住户手册》里都有明确的规定，所以该热水器不允许装在车库。

接到投诉后管理处领导及事务助理多次上门对做业主思想工作，最后，业主同意将热水器装在管理处指定位置，考虑到该户装修单位已完工离去，管理处派人给其免费安装。

1、装修监管人员应主动将热水器安装位置告知业主。

2、业主在办理装修手续时应明确其装修规定。

3、保安及各分部巡逻人员发现此现象及时通知服务中心。

物业实用案例分析范文

由于购物城尚属代管阶段，人员欠缺没有事务助理及文员，只有经理和收银台。但负责人集思广益，努力让大家发挥各自的才能，并鼓励大家要在恶劣的条件下干出成绩，干出我们三正人的风格。

2、灵活的采用了多种措施、方法收费。

本次催收的大多是01年和02年的欠费，有的已超过诉讼时效。还有的业主公开向管理处挑战，声称不怕起诉，这部分业主当中有的有本地背景，关系复杂。所以收费面临着很大困难，管理处针对此情况进行一一分析，一一解决。

欠费户有的称铺面丢过东西，不交管理费，管理处就与其解释《物业管理条例》对此情况的规定和保险费用的规定。有的称当年未出租不用交费，管理处与他们说道理，拉关系、套近乎、硬是把欠费收回。对一些现已出租的铺面，租户想交而业主不交的则采取向租户加压，使业主认识错误等等方法………。

3、努力改善管理处与客户的关系。

不能因收费问题导致与客户对立，只有处理好客户与管理处的关系才能做好其它工作，非不得已不采取停止服务措施。

物业投标实训心得体会

进入物业管理这个领域已经有一段时间了，但直到参加了最近的物业投标实训，我才真正体会到了这个行业的独特之处和挑战之处。在这次实训中，我学到了很多关于物业投标的知识和技巧，也深刻认识到了团队合作的重要性。通过这次实训的经历，我收获了许多宝贵的心得和体会。

首先，物业投标并不只是简单的报价和竞争。在实训过程中，我们需要从多个维度来考虑如何制定报价，以及如何与竞争对手进行竞标。首先，我们需要仔细研究客户的需求和期望，确保我们的报价能够满足他们的要求。其次，我们需要考虑到市场竞争的因素，确定一个合理的价格范围。最后，我们还需要考虑如何通过业务创新和服务质量来提高我们的报价竞争力。这些方面的考虑都对我们的投标结果产生了重大影响。

其次，物业投标实训中，团队合作是取得成功的关键。在实际竞标中，我们发现没有良好的团队合作是很难成功的。每个团队成员都有自己的优势和特长，我们需要充分利用每个人的才能，形成一个协同工作的团队。在实训中，我们通过分工合作和信息共享，最大限度地发挥了每个人的潜力。这样的团队合作不仅提高了我们的工作效率，还使我们的报价能够更加创新和有竞争力。

第三，物业投标实训中，经验和专业知识是非常重要的。在准备投标报价时，我们需要依靠自己的经验和专业知识来制定合理的计划和策略。只有通过对物业管理行业的深入了解，我们才能更好地了解客户的需求和市场的竞争情况。这也需要我们不断学习和提升自己的专业能力，保持与行业发展的同步。

第四，在物业投标中，与客户的沟通是非常关键的。在实训中我们发现，与客户保持良好的沟通是实现双赢的重要步骤。通过与客户充分交流，我们可以更好地了解他们的需求和意见，并根据实际情况调整我们的报价和策略。客户满意度对于我们的成功至关重要，因此与客户的沟通和反馈是促使我们不断进步和提高的动力。

最后，物业投标实训提醒我们成功需要耐心和坚持。在实际竞标过程中，我们可能会面临许多困难和阻力。然而，只要我们坚持不懈，我们就能够克服这些困难，取得成功。实训中的失败和挫折也是我们学习和成长的机会，只有从失败中吸取教训，我们才能不断提升自己的竞争力。

总结起来，物业投标实训是一次非常有价值的经历。通过这次实训，我学到了许多关于物业投标的知识和技巧，也深刻认识到了团队合作的重要性。我相信，通过不断学习和实践，我会进一步提升自己的竞争力，在物业管理领域取得更好的成绩。

物业投诉案例分析总结范文

尊敬的处领导：

自来物业处后，坚持党的思想路线，从一切从实际出发，自己深刻学习党的xxx创新精神，以公司二次创业指导为契机，落实处长会议重要指示，本着务实做实事的原则，平日里调查投资项目，注意收集信息，反复斟酌，深入走访，了解甄别后，现将想法汇总如下报告，请处长审阅。成与否，首先要去想到就做，尽职努力，这不仅是学习与实践提高的过程，同时也加强了落实发展使命的责任感。诚感创新必须首先有想法，敢于探索，勇于开拓，这也是符合党的建设到发展的思想指导。

1、寻找商机，改变观念，运用资源，以科学发展观为指导。

xxx报告提出：要“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”。人们注意到，用“转变经济发展方式”代替过去的“转变经济增长方式”,发生了内涵的重大变化。在国家推动产业结构优化升级的进程中，新的科技成果将会不断涌现，这将大大地扩大企业的目标市场容量，我们要做好投资，充分运用好现有的广大人力资源。

报告出现的新观点、新决定为我们提供了前未所有的发展机遇，如何在竞争中寻求突破、在突破中实现发展，这需要我们改变观念、积极调研，以科学发展观为指导，创造性地开展工作。

2、引进朝阳行业联动本行业，资源合理充分运用，创造性的发展。

针对处长会议精神指示，我从本处闲置的门面房如何使用为出发点，结合本处在公司的管理资源和人力资源，以及所管辖服务范围的优势，进行了项目的市场考察和设计想法。认为该项目可以让我们充分运用我们物业处的公司资源，组织资源，人力资源，增加新的收入点，提供新的服务产品。

首先，介绍此项目的来源和出处。

xx乐游是xx集团旗下xx旅业集团倾力打造的一款优质旅游品牌，xx乐游计划用五年时间做到国内旅游第一品牌。

xx乐游将使加盟商摆脱传统旅游繁琐的业务流程，真正实现高效、便捷的操作模式；

xx乐游将xx严谨、规范、人性化的管理和服务理念植入运营的管理中，颠覆当前旅游业混乱无序的现状，打造旅游行业新标准，创建旅行生活新价值。

xx乐游背景篇。

xx集团简介。

发展历程。

创业17年来，xx集团把握机遇，寻求突破，实现跨越发展；目前，xx资产规模逾1600亿元，年营业收入近500亿元，提供就业岗位近80000个；展望未来，xx将朝着进入世界500强与创建中华民族的世界级企业和世界级品牌的伟大目标迈步前进。

产业格局。

xx立足于发展成为现代服务业综合运营商，通过产业资源的优化配置，全面覆盖客流、物流、资金流，构筑起以航空旅游、现代物流和现代金融服务为三大支柱的新型产业格局。

综合实力。

xx经营6家上市公司，13家全系列产品服务航空公司；共运营飞机240余架，近500条航线，通达90余个国内外城市，年旅客运输量3000万人次；信托管理资产规模近300亿元，拥有货船近50艘，货运飞机近10架；管理全国12个机场，逾50家酒店，提供超过10000间的客房服务；并有遍布全国近30家旅行社，近100家商场及超市。

xx旅业简介。

xx旅业是xx集团的八大产业集团之一，是xx集团三大战略业态之一的航空旅游业的核心企业，负责整个xx集团旅游产业链的资源整合和业务拓展，业务范围全面覆盖“吃、住、行、游、购、娱”旅游六大要素。“xx乐游”是xx旅业旗下重点规划项目，立志于成为世界级旅游连锁门店品牌。

xx乐游综合介绍篇。

xx乐游专注构建阳光开放的旅游平台，与合作伙伴共同成长，力求改变旅游市场“弱、小、散、乱、差”的现状，顺应市场发展的趋势以及政策对规范化发展要求。“xx乐游”旅游连锁门店，通过统一的视觉形象、强势的市场营销、规范的业务流程、领先的系统操作、专业的培训保障、可靠的财务服务、xx的资源支持，为旅游产品供应商、旅游连锁门店、旅游产品最终客户打造一个统一、标准、开放的平台，在满足个人、企业、事业单位、政府机构和社会团体对旅游产品价格、质量、便捷、服务等方面需求的同时为供应商、加盟商创造长期稳定的盈利。

统一的视觉形象；

xx乐游统一的基础设计，统一的门店装修，统一的宣传资料，统一的办公用品，统一的旅游用品，统一的市场宣传，全方位打造旅游连锁门店清新形象。

强势的市场营销；

物业招投标委托书

我们夫妻因________________，无法自行前往办理《计划生育服务证》，特委托_____________代为办理，由此产生的一切后果由我们夫妻负责。

委托权限：_________________。

1、代为填写《登记表》。

2、代为签订《承诺书》。

3、代为提交所需材料。

4、代为领取《服务证》。

_____年_____月____日_____年_____月____日 。

物业实用案例分析范文

2004年6月25日下午3：30左右，在正丰豪苑的水上世界，大家都玩得很尽兴的时候，当值救生员刘明发现一名大约身高米的女泳客沉在中间池水仅米的水底。

[处理过程]。

当时救生员刘明急忙跳下去将其救上岸，然后及时通知泳池领班曾德强前来处理。救生员用娴熟的救生方法将这位小姐进行吐水，并通过人工呼吸使她苏醒并恢复正常。由于救护及时，一起溺水事件得到了及时处理，没有发生意外事故。苏醒后的小姐告诉救生员，她其实并不会游泳，是几个朋友一起过来的。在学潜水时因为在水中换不过气才沉到水底的。其丈夫闻讯赶来，对我们及时的救护表示感谢，并说对我们的救生工作很有信心，以后会来经常游泳。

[案例点评]。

泳客不会游泳，不论水深水浅都会出现溺水的可能，救生员的及时救护避免了事故的恶化。本案例体现了救生员的责任心，及熟练的救生技巧对于泳池安全管理的重要性。只有不断加强安全管理和救生员的培训工作，才能给泳客提供安全的娱乐场所，让游客游的开心，放心。